2015. 07. 30. 목요일

씻퐈

모기지 시장의 과열

지난 시간까지는, 집 한 채의 모기지(mortgage)로 어떻게 수많은 파생상품이 생겨나고, 유통되는지의 과정을 살펴보았다.

이런 구조를 가진 시장에서, 각각의 참여자는 자신의 이익 극대화를 위해 '합리적인' 선택을 하게된다. 그럼 2006년도로 돌아가, 각 참여자에게 있어 어떤 선택이 합리적이었는지를 살펴보도록 하자.

먼저 집 구매자. 

초 저금리시대였던 당시, 신용도가 괜찮은 집구매자라면, 4.0% 미만의 이자율로 집을 살 수 있었다. 3억을 30년만기 고정금리 4.00%에 빌릴 경우, 이자와 원금으로 한 달에 나가는 돈은 150만 원이 되지 않는다. 이렇게 산 집에 룸메이트를 두 명 정도 둘 수 있다면, 사실상 룸메이트가 모기지를 대신 내주는 셈이 된다.

세법도 미국에서는 주택구입자들을 위해 유리하게 되어 있는데, 일단 모기지를 갚는데 들어간 이자는 세금정산시 공제 받을 수 있다. 게다가 룸메이트를 구해서 받는 소득은 세법상 비과세이다. 참고로, 이글을 쓰고있는 현재 내가 지내고있는 워싱턴 근교의 낡은 방 두칸짜리 아파트의 렌트는 1700불이다. 대도시의 괜찮은 아파트 월세는 1인당 백 만원이 훌쩍 넘는다.

여기까지는 자기집 마련을 위한 정책적인 의도라 생각해 볼 수 있다. 문제는 집을 사면 안되는 사람들이 집을 사면서 발생하게 된다. 가령, 소득이 전혀 없는 사람일지라도, 자신의 소득을 '주장'하면 집을 살 수 있었다.

별도의 증빙서류 없이 발행된 모기지, SIL(Stated Income Loan)인데, 상식적으로 자기가 밝힌 소득을 증명할 수만 있다면 굳이 더 비싼 금리를 내면서 모기지를 빌릴 이유가 없지 않은가? 비슷한 개념으로 NINA(속칭 닌자론 : No Income No Asset)론이 있는데 이건 진짜 소득, 자산 묻지도 따지지도 않고 빌려주는 모기지다.

그럼 이걸 대출해주는 대출심사관들은 호구일까? 그건 아니다. 얘들이 이런 말도 안되는 대출을 찍어낸 이유는 어차피 얘들도 며칠 있다가 이 모기지들을 도매업자한테 팔아 넘기면 그만이기 때문에 눈감아 주는 거다. 같은 방식으로 그걸 사간 도매업자(역시 호구 아님)들 역시 월가에다가 Subprime이라는 레이블을 달고 바로 팔아버렸고, 월가는 이런 쓰레기 모기지를 묶어다가 CDO(부채담보부증권 : Collateralized Debt Obligation)란 이름을 달아 시장에다가 팔기 시작했다. 충분히 통계적인 데이터가 축적되지도 않은 상태임에도 신용평가기관들은 콩고물이라도 얻어 먹기 위해 좋은 신용등급을 내줬으며, AIG를 필두로 한 보험업계 역시 짭짤한 프리미엄을 먹기 위해 충분한 Actuarial(보험통계, 평가) 검증없이 CDS(신용부도스와프 : Credit Default Swap)를 남발해줬다.

참고로 신용평가기관은, 신용등급을 부여받는 고객으로부터 평가비를 받는다.

더 웃긴 건, 이 과정에서 자칫 소외될수 있었던 Fannie Mae랑 Freddie Mac(복습하자면 여러 모기지를 묶어 파는 기관)은 이들을 감독해야 될 미국 의회에 천문학적인 로비를 감행했고, 그 댓가로 모기지 시장 안정화를 위해 월가가 찍어낸 CDO를 국민의 세금으로 매입하기 시작한다. 참고로 부채 대비 자본비율을 20배 이하로 규정한 규칙이 무너진 것도 이즈음이다.

2000년대 초반, 이 파티가 진행되는 동안 모두가 행복했다. 집 값은 계속해서 올라갔다. 집 값이 오르니 주택구매자들은 무리하게 돈을 빌려 집을 한 채라도 더 구매하려고 했고, 이걸 심사해야될 대출 심사관은 까탈스런 심사대신 소득이 얼마라고 주장하면 대출 심사가 통과될 지를 알려줬다. 매번 대출이 통과될 때마다 대출 심사관은 커미션을 받았고 도매업자는 점점 더 수익률이 좋은 (위험)상품에 대한 커미션을 올렸다. 레버레지(자기자본 이상으로 대출받는 것)는 시대의 미덕이었고, 월가는 CDO를 쉼없이 찍어냈다. 이걸 사간 자산운용사들은 대부분 평균 수익률이아니라 최대 수익률과 투자 총액을 기준으로 운용비를 받았다. CDO 같이 위험한 자산을 최대한 많이 사가는 게 유리했던 거다.

새로운 CDO가 생겨 날 때마다 모두는 흥겨워했다. 투자자들은 유동성이 늘어나 행복했고, 월가는 성과급 잔치를했으며, 신용 평가기관도 신용등급 매길 고객이 늘어나니 행복해 질 수 밖에. 금융가의 격언처럼, 

“As long as music is playing, you’ve got to get up and dance.”

시장이 좋을 땐, 춤을 추지 않는 사람이 바보였다.

그리고 서브프라임 모기지 사태

그 뒤로는 모두가 아는 바와 같다. 음악은 멈췄고 파티가 끝나자 돈놀이에 대한 '정산'이 들어갔다. 모든 버블이 그러하듯, 주택 실수요가 공급을 따라가지 못하니 지나치게 무리를 해서 주택을 구입했던 사람들부터 디폴트가 나기 시작했는데, 그 결과로 먼저 세금으로 CDO를 들고있던 공기업 Fannie Mae랑 Freddie Mac이 강도 높은 조사를 받았고, Fannie Mae 재무담당자(CFO)가 자살하기는 사건이 발생하게 된다. Fannie Mae 같은 공기업 임원의 경우 법적으로 임기가 보장되어 있다는 걸 감안하면 충격적인 일이라 볼 수 있다.

미국정부는 공기업이 발행한 MBS(주택저당증권 : Mortgage Backed Securities)들에 대한 지급보증을 해줌으로써 Fannie Mae 같은 공기업을 구원해주고 모기지 시장을 진정시켜주려 했지만, 감사기관과 그 감사기관의 감사기관까지 대폭 증설해서 한때 성과급 잔치를 벌이던 Fannie Mae를 가장 지루한 직장 중에 하나로 만들어버렸다. 미국 금융권에서 목을 죄기로 악명 높은 Dodd-Frank와 Volker Rule이 탄생한 것도 이쯤이다. 이것 때문에 증권화 시장은 완전히 박살 나버리게 된다.

Dodd-Frank

2010년 7월 21일 발효된 도드 프랭크 법안. 일종의 파생금융상품 규제 강화를 위한 법안

Volker Rule

볼커 룰. 미국 대형은행이 자기자본으로 위험한 투자를 하지 못하도록 하는 은행자산운용규제책

이걸 유통하고 사고 팔았던 월가의 5대 투자은행 중 손을 제일 먼저 털고 나간 골드만삭스를 제외한 나머지 기관들은 파산하거나(베어스턴스, 리만 브라더스) 헐값에 합병되었다.(메릴린치) 

이 기사를 참고해 보자(기사원문 링크) / 아님 영화 '인사이드잡'을 봐도 되겠다.

이 당시에 한국 금융관련 기업들에서는 으레 강연자들이 하나같이 골드만삭스처럼 미래를 예측할 수 있는 전문 지식, 역량을 늘려야 한다는 식의 강연을 많이 열었다고 한다.(우리 아버지가 그러셨거든. 왜 그러셨어요?) 근데 이게 웃긴 건 뭐냐면, 당시 임원들한테 우연한 기회로 들어봐도, 월가에서는 이 당시에 나머지 투자은행들도 지들이 파는 거 위험한 줄 대충 다 알았다는 거다.

근데 보통 투자은행에서 제일 쎈 사람은 흔히 말하는 Front Office(이런 상품 만들고 내다 파는 사람들)다. 리스크 관리를 담당하는 Back Office(지원, 관리하는 사람들)가 아무리 제동을 걸고 '이러다 훅 간다'고 대들어도, 투자은행 경영진이 Front Office 손을 들어줬다는 거다. 회사에 돈을 벌어다 주는 애들이니까. 업계 1위 골드만삭스를 따라 잡아야하니까 말이다.

당시 골드만삭스의 임원이었던 교수의 증언에 따르면, 골드만삭스는 예측능력이 딱히 뛰어나진 않다고 했다. 월가에 있는 애들이 비슷비슷한데다가, Front Office들에게 주는 커미션이 베어스턴스(파산한 5대 은행 중 하나)같은데보다 훨씬 작기도 했다. 하지만 골드만삭스에서 인정 받으면 다른 은행으로 많이들 스카웃이되곤 했다.

대신 골드만삭스가 좀 더 잘했던 건 오래 전부터 Front Office랑 Back Office끼리 싸울 때, Back Office가 좀 더 목소리 낼 수 있는 시스템을 잘 구축해 놓았다는 것이다. 임원직 같은 거 뽑을 때 가능하면 균등하게 뽑고, Back office 성과급을 Front office 실적에 연동을 시켰대. 이렇게 해 놓은 덕에 월가 내에서 몇 달 안에 훅 간다라는 얘기가 나올 때 즈음, 골드만삭스에서만 Back office가 Front office랑 손잡고 CDO상품들을 털고 나왔다는 거다. 나머지는 계속 싸우고 있었거나, 아예 Front office 말대로 이 기회에 베팅을 늘리고 있었던 거다.

골드만삭스가 그렇게 지들은 튀면서 고객이 건 매수주문은 졸라 성실하게 체결시켜 준 게 잘한 일인 건지는 모르겠고, 조직 내 여러 사람에게 균등하게 발언권을 준 것은 어쨋든 인상 깊은 일이다. 이걸 다룬 영화 중에는 <마진콜>이란 영화가 있다. 재미 있다는 건 아니고 그냥 그런 영화가 있다는 거다.

그리고 월가에 붙어서 보험상품 CDS를 팔아먹던 AIG는 파산 직전까지 갔지만, 미국 정부가 시장 영향을 우려해서 구해주게 된다. 얘덜도 졸라 골때리는 건 그때 미국 정부가 개입해주는 대신, AIG가 세금으로 성과급 잔치를 하는 걸 막았는데 최근에 AIG 전회장과 주주들이 정부가 초법적인 개입을 했다고, 미국 정부를 상대로 조 단위 소송을 건 것이다. 얘들도 이제 먹고 살만 해지니까 기어나온 거라 볼 수 있다. 최근 나온 재판결과는 지극히 합리적이라 볼 수 있겠다.

월권은 맞지만, 개입으로 인해 주주가 얻은 수익이 손해보다 큼. 당연히 미국 정부에 무죄. 

이때 모기지 업계에 발 담갔던 강사들이 전한 스토리는 대략 이렇다.

1. 시중 메이저 은행에서 대출 심사관으로 일했던 A강사는, 자기 동료 8명중의 2명이 부정대출 및 공문서 조작으로 구속되었어. 당시 월가에서 Stated Income Loan 상품을 팔면 보너스를 줬었는데, 소득이 없다는 고객을 대신해서 친절하게 소득란에 본인이 직접 숫자를 적었거든. 또 한 명은 죽은 사람명의로 모기지를 빌려준 게 드러나서, 부실 심사로 구속되었어.

 

2. 모기지를 생성해서, 은행에다가 웃돈 받고 팔던 브로커인 강사 B는 은행이 도산하는 바람의 갑자기 깡통이 된 집을 소송 끝에 떠 앉게 되었는데, 그 중에는 플로리다의 150만불짜리 저택이 한 채 있었어. 근데 주인이 양도서류를 써주지를 않아서 1년을 해 메다가 그 저택 근처에 식당에 들어갔는데, 그 식당 배달부가 알고 보니 저택 주인이었다는 거야. No Income No Asset론을 받은 사람이었는데, 집 값이 오를 때 대출을 끼고 집을 산 다음에 세를 놔서 받은 렌트비로 꼬박꼬박 모기지를 갚았었는데, 경기가 안 좋아서 세입자를 못 구해니 모기지도 못 내고 있었던 거지. 

 

3. 이 어수선한 시기에 결혼을 하고 정착해서 잘살아 보려고 BMW 쿠페를 팔고 Subaru를 사려던 (미국서 대표적인 family car) 강사 C는 자동차론 받으려다가 신용 등급이 떨어져서 가지고 있던 모기지 업체를 말아먹었어. 그 이유는, 자동차론을 받으려면 딜러가 신용조회를 하고 이걸 가지고 은행에서 대출을 받아야 되는데, 은행들이 계속 부도가 나고 이자율이 바뀌어서 딜러가 신용조회를 13번을 했다는 거야 (신용 점수는 신용 조회를 할수록 떨어져. 딜러가 미친놈이긴 한데, 이런 일이 이 시기엔 왕왕 있었대).

4. 부동산 개발업자 출신 D 는 2005년도 한때 집 16채를 가지고 있었대. Interest Only Mortgage Loan이라고 해서, 30년동안 모기지의 이자만큼만 돈을 내다가, 만료일에 원금을 다 갚아 버리는 상환방식인데, 이거랑 Negative Interest Only Mortgage Loan이라고 해서, 그냥 Interest도 안 되는 아주 적은 돈만 갚다가 만료일에 원금 + 이자 부족분을 내는 방식으로 집 16채를 굴렸대. 이자만 내면서 세주다가 집 값 오르면 팔고 모기지도 청산하는 식으로 복부인놀이를 한 거지. 그래서 지금 강사하고 있어

뭐 그냥 이런 식이디. 굳이 이런 게 아니더라도, 그 당시에 회사 짤린 사람들, 퇴직금 날린 사람들 등등 개개인에 미친 영향은 이로 말할 수 없다. 

After Service

돈놀이의 역사라는 이름으로, 미국 금융시장이 2008년도에 어떻게 망가졌는지를 시리즈로 다루었다. 주택구입자부터, 브로커, 도매업자, 월스트리트에 이르기까지 다양한 집단을 다뤘던 이유는 먼저 워낙에 복잡한 거래들인지라 이해를 위해서는 잘게 쪼개서 유통과정을 훑어 볼 필요성이 있었기 때문이다. 그냥 CDO/CDS를 설명해버리면, 미국서 흔하게 집을 사고 담보대출을 받는 행위와 전세계 금융시장과에 연관성을 제대로 설명할 수가 없었기 때문이다.

둘째는, 이런 복잡한 거래들이 아직도 현재 진행중이기 때문이다. 주택 모기지를 이용한 CDO는 이제 거의 전무해졌지만, 아직도 Fannie Mae랑 Freddie Mac는 MBS를 찍어내고 있다. 물론 예전처럼 성과급 잔치를 하면서, 위험한 상품을 처리하지는 않지만 어쨋튼 금융시장의 한 축을 담당하고 있다. 그 뿐만 아니라, 저금리 기조를 타고, CDO에서 변질된 각종 증권화채권은 2008년도에 이르러 규모를 완전히 회복했다. 미국 아파트, 쇼핑몰, 오피스빌딩들을 담보로 증권화한 CMBS(상업용 부동산 저당증권 : Commercial Mortgage-Backed Securities)나 일반 기업들에게 부여된 대출을 담보로 증권화한 CLO(대출채권담보부 증권 : Collateralized Loan Obligation) 시장의 규모는 작년부로 역대 최대가 되었다. 결론은 주택시장은 2008년도 해쳐먹은 게 있으니 어거지로 안정화 되었으나 CMBS나 CLO 같은 데서 뭐가 한 번 터질 수도 있단 얘기다.(덧붙이자면, 이런 상품들은 전세계로 유통된다. 일본애들이 정말 많이 사가는 상품이기도 하고, 중국 대출시장에서는 CLO가 차지하는 비중이 절반 정도 된다. 그냥 미국만의 얘기는 아니라는 말이다).

마지막으로, 좀더 근본적으로, 2008년도 금융위기에 원인을 짚어보고 싶었다. 대중매체에서 묘사되는 것처럼 유대인 자본들에 의해 기획되었거나, 소수의 탐욕이 불러온 참사 같은 게 아니라는 점을 함께 확인해 보고 싶었다. 집을 산 놈부터, 대출을 주고, 이걸 유통시켜 팔고, 파생상품을 만들어 냈던 사람까지 여러 주체가 하나 같이 졸라 '합리적인' 사익추구를 위해 이런 어마어마한 짓을 벌인 거다. 복잡하게 설계된 파생상품은 집 값에 대한 리스크를 최초 집구매자에서 대출자로, 대출자에서 도매업자와 월가로 떠 넘기는 걸 용인시켜주었고, 사태가 터지기 전까지 그 위험성은 복잡성으로 인해 은폐되어졌던 거다.

부의 추구는 잘못된 것이 아니다. 오늘도 수많은 개인투자자들이 한 푼이라도 더 벌기위해 주식을 사고 팔고, 개인잔고를 통해 이익 혹은 손해를 본다. 근데 이 파생상품의 문제점은, 돈잔치 할 때는 다들 해쳐먹다가, 거품이 '딱' 꺼지는 순간, 책임을 져야 할 놈들이 '배 째'라고 드러누어 버렸다는 데 있다.

주택구매자는 야반도주를했고, 최초대출자는 이미 손 털고 나간상태. 눈치 빨랐던 골드만삭스는 손 털고 나갔고, 나머지 투자은행과 AIG는 파산했지만, Fannie Mae랑 Freddie Mac 같이 진짜 중요한 기업들은 미국정부가 나서서 살려내거나, 인수합병으로 생명을 연장했다. 이거 거래하던 트레이더들 중에 성과급 토해 낸 사람 없고, 몇 년쯤 조용해지고 나선 다른 자산운용사로 화려하게 복귀해서 잘 들 산다.

얘들한테 돈 맡긴 주주나 투자자는 물론 진짜 호구가 됐다. 근데 그사람들이 이런 돈 도는 과정을 충분히 알수있었을까? 그리고 이런 기업들 살려내는 데 투입된 공적자금은 누구 주머니에서 나온 것인지 함 생각해 보고 있을까?

물론, 그 이후로 도드프랭크 법안이 통과가 되고, 월가에 대한 규제가 생긴 건 맞다. 오늘자 신문을 보니 '그 일환으로 규모가 너무 큰 은행들에 대한 자본규제가 심화된다'는 기사가 나왔다. 은행권이란 게 규모의 경제가 가장 잘 적용되는 분야다보니, 인수합병을 통해 사이즈를 불리는데 문제는 규모가 너무 커지면 “Too Big To Fail”이기에 공적 자금이 투입 될 필요가 커진다는 논리였다.

그래도 내가 아는 월가는 또 빈틈을 찾을 것이고, 어디선가 무슨 일을 터뜨릴 것이다. 늘 그래 왔듯이...

첫 번째 기획인 서브프라임 사태를 마친다. 이 지루한 이야기에 관심을 가져주셔서 감사하다. 당분간은 좀 더 짤막하게 현안들을 다루다가 삘 꽂히면 주제 하나를 잡고 길게 시리즈로 다뤄보겠다.   

독투불패 씻퐈

편집 : 딴지일보 너클볼러 & 홀짝