문재인 정부의 부동산 연착륙 의지

지난 정권 때 이루어진 대출주도성장으로 인해 영원히 가격이 오르지 않을 것 같던 지역까지 주택 가격 상승이 나타나며 부동산 가격 상승은 전국으로 퍼져나갈 수 있었습니다. 정부 정책과 부동산 시장은 완벽한 주종관계를 맺고 있다는 것을 기억해야 합니다. 투기세력들이 자신들 편리할 때만 갖다 붙이는 "정부 정책은 살아 움직이는 시장을 이길 수 없다" 라는 주장은 그래서 설득력이 약합니다.  

대출이 쉬우면 다주택자가 되기 매우 쉬워집니다. 최초 보유한 1채로 대출을 받고 다른 주택을 전세를 끼고 구입하는 갭투기를 통해 보유 주택을 늘려갈 수 있습니다. 아직 가격 상승이 나타나지 않는 지역의 아파트는 전세가격과 집값이 거의 차이를 보이지 않아 갭투기에 유리하고, 지역 토착민들의 가격 상승에 대한 욕구까지 자극하면서 가격 상승은 매우 자연스럽게 이어집니다. 과거 정권의 대출주도성장 시대에 이렇게 투기꾼들은 새로운 매물을 찾아 서울을 떠나 밖으로, 밖으로 퍼져나갑니다.

문재인 정부는 투기세력들, 다주택자들의 대출을 불가능하게 만듭니다. 대출을 통한 부동산 확장세를 잘라버립니다. 그런데 이상하게 서울 집값은 오르고 있습니다. 부동산 정책이 실패한 것인가라는 의문 이전에 이 현상에 대한 이해가 필요합니다. 서울 아파트 가격이 치솟는 것은 다주택자 대출이 불가능에 가까워지고, 대출을 받더라도 증명해야 할 것들이 많아지면서 전국으로 퍼진 투기세력들이 무분별한 갭투기를 할 수 없게 되었으니 다시 서울로 모일 수밖에 없는 것으로 해석할 수 있습니다.

현재 나타나고 있는 부동산 시장의 특징은 전국적으로 보면 서울에 집중돼 있고, 각 지역 별로는 해당 지역의 요지, 중심지로 매물 확보를 위해 모이고 있습니다. 투기세력, 다주택자의 입장이 되어 생각해보면 갭투기는 힘들어졌고, 서울 아파트 매물은 한정돼 있으니 최대한 빨리 서울의 매물을 확보해야 하는 것입니다.

갭투기에 있어서 대출이 불가능해진다는 것은 영양 공급이 끊긴다는 것을 의미합니다. 그래서 대출길을 막으면 갭투기에 의한 부동산 시장 확장세가 멈추게 되는 것이고요. 물론 대출을 막기 시작한 것은 이전 정권 말미였습니다만 그때는 막는 시늉만 했다고 봐야 합니다. DSR(총부채원리금상환비율)이 실제 도입, 시행된 문재인 정부에 와서야 비로소 다주택자 대출은 불가능에 가까워집니다. 사실상 제대로 된 대출 억제 정책은 시작된 지 얼마 되지 않았습니다.

서울 아파트 가격 폭등세를 부동산 정책 실패로 단정 짓는 시각이 있지만 부동산 시장에서 대한민국의 수도, 서울이 갖는 의미를 되새겨 볼 필요가 있습니다. 대출주도성장으로 부동산 시장이 강력한 확장세를 보일 때 서울의 부동산 시장은 의도치 않은 무관심을 받게 됩니다. 서울의 토착민들은 정부 주도의 막대한 대출의 홍수 속에서 외롭게 가격 변동 기근에 갇혀 당시 다른 지방의 아파트 가격이 폭등하는 것을 지켜만 봐야 했던 것에 큰 불만이 있었을 것입니다.

그럼에도 불구하고 정권 차원으로 밀어붙이던 부동산 확장 정책 속에서 의도치 않은 역차별을 서울이 견딜 수 있었던 것은 부동산 확장세의 장막 뒤에서 오랜 시간 움츠린 채 준비해 오던 서울 지역의 동시다발적 재개발 계획이 있었기 때문입니다. 재개발 승인을 위해 단 한 번의 정권 연장만이 필요한 상황이었지만 그들이 바라는 정권 연장은 촛불에 의해 불타 사라지고 소득주도성장을 국가 성장의 목표로 삼은 문재인 정권이 들어섭니다. 오랜 시간 재개발 승인을 바라며 역차별을 인내해 온 서울 부동산 시장은 소득주도성장을 하건 말건 재개발 승인만 된다면 뭐든 상관없었을 것입니다. 어떠한 충격적인 대반전 스토리가 일어날지 그때는 몰랐을 테지요.

대출주도성장의 시대가 끝난 뒤, 지방 부동산 확장세를 멈추고 서울로 진입하려는 투기세력들 간 서울 매물 쟁탈전은 기존 서울 부동산 보유자에게는 즐거운 축제와 같습니다. 재개발 승인에 대한 기대에 투기세력들까지 몰려와 가격을 펌핑 시켜주니 이보다 더 좋을 수는 없습니다. 투기세력들의 서울 부동산 시장 가격 펌핑에는 많은 거래를 필요로 하지 않습니다. 단지 몇몇 거래가 실제 이루어진 것 만으로도 호가가 폭등하기에 충분합니다.

강남4구 주간 아파트가격 상승률

출처 - <국토교통부>

이때 오랜 기간 가격 상승에 목말라 있던 서울의 부동산 소유자들은 더 큰 폭의 상승을 기대하며 매물을 거둬들입니다. 이는 거래 절벽으로 나타나 매물을 더욱 희귀하게 만들어 간헐적으로 이루어지는 실거래만으로도 다시금 호가 폭등이 일어나게 합니다. 이후 또다시 거래 절벽과 호가 상승의 과정이 반복되며 가격은 짧은 시간 끝없이 상승합니다. 

요컨데, 정권의 부동산 정책 방향이 급격하게 바뀌면서 전국으로 퍼졌던 투기 자본이 서울 토착민의 욕구와 만나며 가격 폭등으로 귀결됩니다. 하지만 가격 폭등의 불똥은 급격한 상승세를 타고 서울의 재개발 지역으로 튑니다. 우리가 잘 느끼지 못하고 있지만 '분양가 상한제' 시행은 재개발 시장이 갖는 막대한 개발 이익의 불공정한 싹을 잘라버리는 궁극의 부동산 정책 중 하나입니다. 분양가 상한제를 시행 할 수 있었던 것은 투기세력들이 서울로, 서울로 모여들어 많지 않은 실거래를 이용해 시장을 교란하고 호가를 폭등시켜 놓았기 때문입니다. 

문재인 정부는 궁극의 '분양가 상한제' 시행과 더불어 서울 고가 아파트 거래 시 구매자의 소득 증빙 강화, 자금 출처 조사를 추가로 진행합니다. 이는 이전 정권까지 없던 조사로, 이 때 많은 구매자가 10~20억대의 구매 대금에 대한 자금 출처를 제대로 밝히지 못하고 거래를 포기하는 일이 생겨납니다. 정부는 혹여 거래가 이루어진 건에 대해서도 자금 출처, 불법 증여 여부를 판별 할 비정기 세무조사를 실시, 서울과 규제 지역에서 이루어지는 실거래에 대한 정부의 면밀한 모니터링은 더욱 강화되고 있습니다.

또한, 기존 아파트, 주택에 대해서 임대사업자등록을 적극적으로 권장, 유도하면서 호도된 시장과 실거주자를 분리하고자 하는 노력을 이어나가고 있습니다. 주택 임대사업등록이 이루어지면 최소한 정부가 관리하는 틀 안에 들어가게 되는 것이니  시장 조작 세력의 접근이 차단되는 효과가 있습니다.

서울 이외 지역 중 규제를 통해 일정 기간 동안 가격 상승이 제한되면서 자정 기능을 갖춘 것으로 판단한 지역에 대해서는 가격 안정세가 시장 자정 기능으로 안착할 수 있도록 규제를 풀어주는 한편, 다시 시장 가격이 세력들에 의해 요동칠 경우 과거 내려졌던 규제보다 강력한 규제를 적용하고자 모니터링을 강화해나가고 있습니다. 규제 해제 지역은 정부가 준 기회를 날려버리고 다시 투기세력들의 놀이터가 된다면 훨씬 더 강력한 규제를 받게 될 것으로 전망합니다.

현 정부의 정책 방향은 "우리는 부동산과 관련된 세금 정책과 법률 마련을 위한 준비를 착실히 해나갈 것이다. 정책 변화에 따른 세부담과 비정기적 세무조사가 싫거나 부담스러우면 부동산을 처분하라" 라는 신호를 계속 주고 있습니다. 지표상 성과를 내기 위한 인위적 가격 하락 압박이 아니라 일종의 깨지지 않는 틀을 만들기 위한 작업을 해나가고 있는 중입니다. 정부의 부동산 정책에 따른 시장의 반응은 긴 밧줄과 같이 출렁이듯 움직입니다. 시간차를 두고 반응하기 때문에 정책 효과가 즉각적으로 나타나지 않는 듯 착시를 불러일으킵니다. 투기세력들은 이것을 제대로 읽지 못하고 있습니다. 아니면 애써 외면하며 정책 실패로 호도하고 싶은 건지도 모르겠네요. 

부동산 정책의 궁극점, 보유세 

갭투기를 통해 다주택자가 된 사람들, 밝히고 싶지 않은 자금출처로 고가 주택을 구입하는 사람들, 시장을 호도하는 모든 세력들. 문재인 정부의 부동산 정책은 시장을 교란하는 세력들을 향하고 있습니다. 다주택자의 대출을 막고, 15억이 넘는 아파트 구입 시 대출불가, 고가 아파트 구입 자금에 대한 자금 출처 조사, 재개발 분양가 상한제까지, 모두 시장을 교란하고 호도하는 세력들을 제거하기 위한 노력들입니다.

현 정권의 부동산 정책 특징은 바닥부터 쳐내지 않고 웃자란 시장 교란 세력부터 쳐내고 있다는 것을 잊지 말아야 합니다. 부동산 투기세력들이 지금은 정책만으로 압박받고 있어서 숨 쉴 수 있지만 정책을 강화하고 뒷받침하는 부동산 관련 새로운 법률이 마련되면 그때는 빠져나오고 싶어도 쉽게 빠져나올 수 없습니다. 문재인 정부가 이어나가고 있는 부동산에 대한 패러다임 변화 시도는 한번 성공하면 예전처럼 쉬이 부동산 세력이 주도하는 시장으로 돌아갈 수 없습니다. 국민의 지지를 바탕으로 한 현 정부의 부동산 시장에 대한 패러다임 변화는 거스를 수 없는 대세가 되고 있습니다. 

누군가는 미국처럼, 유럽처럼, 일본처럼 높은 보유세를 당장 도입해야 한다고도 이야기합니다. 그런데 말입니다. 사회 구성원 간 소득 차이가 명확하고 불로소득에 의한 소득 증가가 계층 간 큰 차이를 보이는 사회 구조에 대한 개선이나 소득 불평등 해결을 위한 노력을 하지 않은 채 높은 보유세를 먼저 도입하면 보유세 자체가 양극화를 상징하고 보호하는 넘을 수 없는 불타는 강이 되어 서민들의 재산 보유, 재산 증식의 싹을 불태우는 데 사용됩니다.

우리나라 서민 경제의 개념으로 외국의 보유세를 바라보면 감당하기 어려울 정도로 높지만 양극화가 고착화 된 선진국 부유층의 관점에서 미국, 유럽, 일본의 보유세를 바라보면 보유세 자체가 계층 간 이동을 차단해주는 훌륭한 차단막 역할을 하고 있는 셈 입니다. 선진국의 부유층들은 보유세보다 몇 배 혹은 몇십 배 높은 소득을 아주 오래전부터 취하고 있으니까요.

선진국의 부동산 시장을 보면, 부동산 시장 붕괴 후 직접적 피해자인 서민들의 삶과 경제적 여건을 고려하지 않은 채 보유세만을 급하게 도입, 강화하면서 보유세 도입으로 시장이 안정화 될 것이라는 기대와 달리 현실은 높은 보유세가 서민의 자산 형성을 방해하며 계층 간 이동을 막는 부작용이 나타나고 있습니다. 그 결과 현재 선진국의 부동산 시장을 보면 부자만 더 큰 부자가 되는 상황이 고착화 돼버렸습니다.

문재인 정부 부동산 정책의 세밀함과 다른 국가들과 차이점은 섣불리 보유세라는 틀을 먼저 만들지 않고 시장을 교란하는 세력들을 잡는 데 더 집중하며 정치적 저항을 최소화하고, 정부가 할 수 있는 정책의 최대치를 시장 상황에 맞게 넣었다가 풀었다가 꾸준히 진행, 반복하면서 세력들이 한 곳에 집결하도록 유도한 뒤, 관련 법률 마련을 위한 사회적 동의를 이끌어내고 정치적 지원에 따른 새로운 법률 마련을 꾀하는 데 있습니다. 

아직은 많은 의문점이 있을 겁니다. 현 정부의 부동산 정책은 먹혀들지 않고 있다고, 실패했다고 말하는 사람도 있습니다. 문재인 정부의 부동산 정책은 부동산의 패러다임을 완전히 바꾸기 위한 것입니다. 더이상 부동산이 재산 증식의 수단이 아닌 주거, 그 자체의 기능을 충실히 할 수 있도록 정권의 명운을 걸고 부동산 시장 연착륙을 위해 뛰고 있습니다.

부동산 시장은 정치적 세력의 젖을 먹고 자랍니다. 대출 젖을 짜주면 대출을 먹고 급속도로 자라나고, 소득주도성장에 의한 서민 경제의 소득 수준 상승이라는 젖을 짜주면 느리지만 건강하게 자라납니다. 우리는 부동산 시장과 연결된 막대한 가계부채 문제로 다시 대출이라는 젖줄로 연명하는 시대로 돌아갈 수 없습니다.

출처 - <아시아경제>

안정적으로 관리 되고 있는 국가부채 비율과 달리 우리나라의 가계부채는 이미 우리나라 1년 GDP에 맞먹는 수준에 도달해 있습니다. 갑작스러운 금리인상 기조가 발생한다면, 가계 경제에 직격탄이 될 수 있고, 서민 경제의 붕괴로 이어지며 계층 간 이동을 위한 사다리를 불태우는 일이 될 것이고, 양극화의 본격적인 시작이 될 수 있습니다. 보유세가 갖는 양날의 검과 같은 장,단점을 인지한다면 부동산 정책의 시작이 아닌 다시는 시장을 교란 할 수 없도록 하고, 계층 간 이동을 막지 않는 선에서 소득, 보유재산에 따라 차등 적용하는 궁극적인 법률로 마련되야 할 것입니다.

현 정권 부동산 정책이 갖는 헛점이 여전히 보이더라도 지금 부동산에 대한 패러다임을 바꾸려는 노력을 하지 않으면 대출로 지탱하는 부동산 시장과 경제지표는 언젠가 반드시 붕괴되다는 것을 기억해야 합니다. 무너진 부동산 시장에서 서민은 절망적 피해의 당사자가 되어 사라지지만 붕괴된 부동산 시장은 여전히 남아 싼값에 자본력을 갖춘 세력들에게 매집됩니다. 세력들은 붕괴 된 부동산 시장을 싼값에 매집한 뒤에 부동산 시스템 위에 군림하게 되고, 서민의 정치적 지지를 잃은 정권은 시장을 장악한 자본 세력들을 견제할 수 없습니다. 그래서 한번 시장이 붕괴되면 서민 경제는 다시 회복할 수 없는 것이고, 그로 인해 서민의 삶 자체가 달라지게 됩니다.

문재인 정부의 부동산 정책은 확고합니다. 현 정권의 부동산 정책기조를 요약하면 '정권을 걸어서라도 부동산 시장의 연착륙을 성공시키겠다.' 입니다. 이는 국민의 절대적 지지가 없으면 매우 큰 도박과 같아서 실패했을 때 후폭풍이 매우 거대하게 나타납니다. 우리는 이미 노무현 대통령을 통해 부동산 정책이 국민적 지지를 얻지 못했을 때 어떤 정치적 타격을 받게 되는지 경험한 바 있습니다. 

어쩌면 문재인 정부의 노력이 국민 모두를 위한 부동산 시장 안정화의 마지막 희망일지도 모릅니다. 우리가 문재인 정부에 대한 지지를 이어나간다면 부동산 시장의 연착륙은 이루어질 것입니다.