서로 다른 수요공급 사이클

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최근 발표된 미국의 6월 소비자물가지수(CPI) 상승률은 3%였다. 이는 최근 2년 내 가장 낮은 수치다. 하늘 높은 줄 모르고 치솟던 인플레이션이 서서히 진정되는 모양새다. 그동안 물가 상승을 견인해 오던 계란 같은 일부 식료품과 휘발유 가격은, 1년 전보다 오히려 내려갔다. 반면, 소고기나 주거 비용은 여전히 상승하고 있다. 왜 이런 차이가 생기는 걸까?

북미지역, 고병원성 조류 인플루엔자 2021년, 2022년 분포도

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전자(계란, 휘발유)의 경우 수요공급 법칙이 잘 작동한 덕분에 가격이 안정되었다. 작년, 미국에서는 조류 독감이 대규모로 유행해 약 6천만 마리의 닭이 폐사했다. 그 결과 계란 공급량이 급감했고, 계란 가격이 크게 뛰었다. 재작년 1.33불 정도 하던 계란 한 팩이 4.33불까지 치솟았다. 이러한 계란 가격 상승은, 양계 업계로 하여금 더 많은 계란을 생산하도록 부추겼다. 그 결과, 불과 1년 만에 계란 생산량과 가격이 정상화되었다. 

공급에 차질이 발생하면 가격이 상승하고, 가격이 상승함으로써 공급량이 늘어나고, 그 결과 가격이 정상화되는 “수요 공급 법칙”이 계란과 휘발유에 적용된 것이다(우크라이나전쟁 등으로 치솟았던 국제유가는 산유국의 증산으로 균형을 찾아가는 중이다). 그런데, 왜 소고기에서는 수요공급법칙이 작동하지 않는 걸까?

이 질문에 대한 답은,

“소고기의 수요공급 사이클이 계란보다 훨씬 길기 때문”

이다. 계란의 경우, 암탉의 개체 수를 조절하기가 비교적 쉬운 편이다. 부화시키는 병아리 수를 늘리거나, 도축되는 영계 수를 줄이면 되기 때문이다. 암평아리는 18주~22주만 키우면, 계란을 낳기 시작한다. 게다가 암탉은 한 번 키워 놓으면, 평생 계란을 생산한다. 공급 불안이 발생하더라도, 수개월 만에 공급량 정상화가 가능하다. 물론, 가격만 맞으면 말이다. 

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반면, 소는 개체 수 조절이 쉽지 않다. 먼저 암소는 새끼를 한 번에 한 마리만 낳는다. 암소 한 마리가 평생 낳을 수 있는 새끼의 수는 보통 8마리로 제한된다. 게다가 소의 임신 주기는 인간과 거의 비슷한 9개월이다. 당장 송아지 가격이 오른다고, 사육 두수를 마구 늘릴 수 없다는 뜻이다. 이렇게 생산된 송아지를 사육하는  데는 3개월~7개월가량이 걸린다. 소고기를 얻기까지는 오랜 시간이 걸릴 뿐 아니라, 비용도 만만치 않다.

2022년도 소 한 마리를 키우는 데 드는 비용은 두당 700불까지 늘어났다. 오랜 가뭄, 우크라이나 전쟁 등의 영향으로 사룟값이 치솟았기 때문이다. 그 결과, 농가가 소 한 마리를 키워서 얻는 이익은 12불까지 떨어졌다. 사실상 소를 키울수록 손해였던 셈이다. 그 결과, 올해 미국 내 소 사육 두수는 최근 40년 사이 최저치로 떨어졌다. 많은 농가가 오르는 비용과 수익성 악화를 견디지 못하고 소 사육을 포기했기 때문이다.

최근에서야 소 가격이 오르고 있지만, 이미 심각한 적자를 겪었던 농가들은 계속해서 송아지를 팔아 치우고 있다. 소를 키우는 입장에서 1~2년 뒤에도 소고기 가격이 유지될지, 사육 비용이 증가하지는 않을지, 계속해서 걱정해야 하기 때문이다. 그리고 다시 소를 키우기로 결심하더라도, 앞서 설명한 이유(한 번에 송아지 한 마리만 낳을 수 있으며, 임신과 양육 기간이 긴 것)때문에 소 사육 두수가 회복되기까지는 오랜 시간이 걸릴 것으로 예상된다.

그렇다고 소고기가 영원히 수요공급법칙을 따르지 않을 것이냐? 그건 아니다. 소고기 공급 부족 사태가 심각해질수록, 소고기 가격은 오를 것이다. 그리고 소고기 가격이 오름에 따라, 소 사육 두수도 서서히 늘어날 것이다. 다만 소를 키우는데 많은 시간과 비용이 투입되기 때문에, 공급량이 균형을 되찾기까지는 오랜 시간이 걸린다. 소고기 업계에서 시장의 사이클을 대부분 8년에서 10년으로 본다. 

이쯤 되면 갑자기 웬 소고기 타령인가 의문이 생길 것이다. 소고기 이야기를 꺼낸 이유는 바로, 오늘 이야기할 메인 주제인 “부동산”과 소고기가 수요공급 특성상 맞닿은 부분이 있기 때문이다.

주거 비용 상승과 주택 공급 부족

미국의 주택 부족 현상은 전국적으로 확대되고 있다

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최근 미국 부동산 시장은 수요공급 법칙을 무시하고 있는 것처럼 보인다. 지난 몇 년간 미국 부동산 가격은 급등했다. 그 심각하다는 한국 아파트 가격보다도, 미국 주택 가격이 더 많이 올랐다. 그런데도 미국의 주택 공급 문제는 해결될 기미가 보이지 않는다. 프레디맥 보고서에 따르면, 미국에서만 약 380만 채의 주택이 부족하다고 한다. 아니, 선진국이라는 미국에서 집을 제대로 공급하지 못한다니..! 이게 어떻게 된 일일까?

여기에 한 가지 미스터리가 더 있다. 주택 시장의 수요도 진정되지 않고 있다는 점이다. 이렇게 단기간에 집값이 오르면, 보통 주택 구매는 위축된다. 가격이 오른 만큼, 집을 구매할 능력이 되는 구매자의 수가 줄어들기 때문이다. 게다가 최근에는 모기지 (부동산담보 대출) 금리가 많이 올랐다. 불과 몇 년 전까지만 해도 3~4%였던 주택담보 대출 금리는, 최근 7%까지 올랐다. 구매자의 이자 비용 또한 많이 늘어났다. 

집값이 오르고, 금리도 올랐다. 미국 내 평범한 일반인의 자가 장만이 점점 어려워지고 있다. 그런데도 주택 수요는 줄지 않는다. 단순히 수요가 줄지 않았을 뿐만 아니라, 수요가 오히려 더 비싼 신규 분양 쪽으로 옮겨갔다.

새로 지은 집보다 이미 지어진 집의 수가 훨씬 많다. 그리고 오래전에 지어진 집일수록 저렴하다. 그래서 주택 거래량의 대부분은 기존 주택이 차지한다. 전체 주택 거래량에서 신규 분양이 차지하는 비율은 보통 10~20% 내외이다. 그런데 지난 5월에는 신규 분양 비율이 35%까지 올랐다. 신규 주택 매매량이 평소보다 두 배 이상 늘어난 것이다. 대체 이게 무슨 일일까?

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결론부터 말하자면, 미국 부동산 시장은 계란보다 소고기 수요 공급 시장을 닮았기 때문이다. 건물이야말로, 건설하는데 엄청나게 많은 시간과 비용이 소요된다. 그리고 여러 가지 이유(뒤에서 언급할 예정)로 인해, 집 한 채 짓는데 더 많은 시간과 비용이 소모되고 있다. 그 결과 부동산의 수요공급 사이클은 점점 길어지고, 단기 가격 상승이 주택의 수요공급에 큰 영향을 미치지 못하는 것이다.

왜 미국에서 주거비용이 늘어나는가. 경제적으로 매우 중요한 문제다. 주거 비용은 미국 소비자 물가 지수에서 삼분의 일을 차지한다. 물가 지수에 반영되는 여러 항목 중, 단연코 비중이 가장 높은 항목이다. 최근 인플레이션이 그토록 치솟았던 이유에는, 주거 비용이 많이 올랐던 영향이 크다. 

사실 얼마 전까지만 하더라도, 주거 비용 문제는 금방 진정될 것처럼 보였다. 주거 비용이 그토록 올랐던 것은, 주거 비용을 측정하는 방식에 대한 기술적 문제 때문이지, 실제 부동산 시장에는 큰 문제가 없다는 낙관론이 존재했었다.

인플레이션은 부동산 가격이 아닌 월세, 그러니까 주거 비용을 기준으로 매겨진다. 그런데 이미 집을 소유한 집주인들은 월세를 낼 일이 없다. 그래서 미국통계청은, 기존 집주인들이 현재 집을 월세로 빌릴 경우 내야 하는 돈을 기준으로 주거비용을 계측한다. 실제로 내지 않는 가상의 비용이 물가 상승에 반영되는 것이다. 게다가 월세 시장은 매매 시장과는 다르게 돌아간다. 부동산 시장이 하락세로 접어든 이후, 주거 비용은 한동안 꾸준히 올랐다.

이러한 낙관적인 기대와는 달리, 주거 비용은 생각보다 더 큰 폭으로, 오랫동안 올랐다. 금리 인상이 본격화된 이후로도, 부동산 가격은 크게 떨어지지 않았다. 그러니까 부동산 문제는 생각처럼 그리 호락호락한 문제가 아니었다.

미국 주택 시장을 이야기할 때, 가장 먼저 ‘공급 부족’ 문제를 짚는다. 미국이 이미 만성적인 주택 공급 부족에 시달리고 있다는 건 앞서 이야기한 바 있다. 그 원인을 이해하려면, 우선 주택이 어떻게 지어지는지를 알아야 한다.

재개발(단타) VS 신도시 개발(장타)

집을 짓기 위해서는 먼저 땅이 필요하다. 미국은 땅덩이가 넓으니 토지 문제가 없을 것 같지만 현실은 그렇지 않다. 주택 공급 문제에서 주로 거론되는 것은, 인구가 밀집한 대도시 인근 일부 지역이다. 주민들이 살기 원하는 지역은 대부분 겹친다. 직장(도심지)과 가까우면서, 학군이 좋고 안전한 동네야 한다. 이런 동네는 미국에서도 집 지을 땅이 부족하다. 

게다가 미국인 대부분(약 70%)은 단독 주택에 거주한다. 대부분 빌라와 아파트 같은 다세대 건물에서 거주하는 한국의 기준으로 보자면, 땅을 비효율적으로 사용하고 있는 셈이다. 대도시를 두 시간 정도만 벗어나도, 아직 집 지을 땅이 많이 남아있다. 그러나, 서울 주택난을 해결하기 위해 강원도 영월로 이사 가라고 하지 않는다(서울에서 두 시간쯤 걸리는 지역을 검색해 보다 우연히 찍은 것이니, 강원도민께서는 기분 나쁘지 않으셨으면 좋겠다). 경기도쯤 되는 땅은 미국에서도 귀하다.

미국 단독 주택의 모습

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주택 토지를 마련하는 데는 크게 두 가지 방법이 있다. 하나는, 기존에 있던 집을 허물고 그 자리에 새로운 집을 짓는 것. 우리나라로 치면 재개발하는 것이다. 이 경우 입지가 좋은 지역에 토지를 빠르게 확보할 수 있다는 장점이 있다. 대신, 이미 개발된 지역이다 보니 평당 토지 매입 비용이 많이 든다. 또한 앞에서 설명한 바와 같이, 미국 주거 시장에서는 아파트가 아닌 단독 주택이 메인이다. 원칙적으로는 이미 주택이 지어져 있던 자리에는 다시 주택만 지을 수 있다. 또한, 이미 주택 한 채가 지어져 있는 땅을 쪼개서 여러 채의 주택을 짓는 것도 안 된다. 이러한 이유로 인해, 대부분의 재개발 프로젝트는 규모가 작다. 오래된 집 한 채를 허물고, 새집 한 채를 다시 짓는 식이다. 

토지를 얻는 또 다른 방법은, 아직 집이 지어지지 않은 땅을 구입하여 개발한 뒤, 이곳에 집을 짓는 것이다. 우리나라로 치면 신도시 개발을 떠올리면 된다. 보통 교외 지역에 새로운 주거 지역을 개발할 때 많이 사용되는 방법이다. 한 번의 넓은 토지를 비교적 저렴한 가격에 확보할 수 있다는 것이 장점이다. 대신, 이런 맨땅에 인프라를 구축하기까지 많은 시간과 비용이 든다. 민간 개발업자가 수도, 하수관, 도로를 연결하기 때문이다(미국에서는 인프라를 개발하는 개발업자와, 개발업자들로부터 땅을 사서 그 위에 주택을 짓는 건설업자가 따로 나뉜다. 건설업자가 집을 짓기 위해서는, 개발업자가 먼저 들어가서 인프라를 연결해 놔야 한다). 최근에는 주택을 건설할 수 있는 용지 하나를 개발하는데, 드는 평균 비용 (약 20만 불)과 시간 (2년)이 크게 증가했다고 한다.

전자(재개발)는 적은 투자금을 빠르게 회수하는 ‘단타’로 표현 할 수 있겠다. 후자(새로운 거주지역 개발)는, 큰 초기 투자금이 드는 대신 그만큼 많은 주택을 개발할 수 있는 ‘장타’라 할 수 있다. 주택 공급 관점에서 보면, 새로운 거주 지역을 개발하는 것이 훨씬 도움이 된다. 재개발의 경우, 오래된 집 한 채를 허물고 새집으로 대체하는 것일 뿐이기에 전체 주택의 수가 늘어나지는 않는다. 반면 새로운 거주 지역이 개발되면, 그곳에 지어지는 집 수만큼 주택 수가 추가된다.

2000년대 초까지만 하더라도, 주택 개발업자들은 새로운 거주 지역 개발을 선호했었다. 많은 리스크(오랜 투자 시간, 큰 초기 투자금)가 따르지만, 한번 분양에 성공하면 큰 수익을 낼 수 있었기 때문이다. 덕분에 도시 근교에는 많은 베드타운이 만들어졌고, 미국 주택 시장에 주택 공급은 크게 문제 되지 않았다. 

2008년, 캘리포니아주에 설치된 재융자 서비스 광고 팻말

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이 흐름이 뒤집어진 시기는, 2008년 서브프라임모기지 사태가 터지면서부터다. 주택 가격이 폭락하자, 당시 대규모 개발 프로젝트에 손댔던 건설업자들은 대부분 도산했다. 새로 지어진 집이 팔리지 않아 악성 재고가 되었기 때문이다(주택 거래량에서 신규 분양이 차지하는 비율은 서브프라임모기지 사태 직후 5%까지 떨어졌다). 이 여파로, 당시 진행되던 신규 거주 지역 개발 프로젝트들은 대부분 취소되거나 축소되었다. 이것이 주택 공급 문제가 발생하게 된 근본적인 원인이다.

사실 주택용지 부족에는 간단한 해결책이 있다. 이미 개발된 주택용지의 구역을 재설정하거나, 용도 변경을 허가해 주는 것이다. 모든 주택용지에는 구역이 설정되어 있다. 그리고 이미 설정된 구역에는 한 채의 집밖에  건설하지 못한다. 어떤 지역이 새로 개발되면, 초창기에는 대부분 주택용지가 널찍하게 설정된다. 아직 땅이 남아돌기 때문이다. 그러다 지역이 발전하면 구역이 점점 좁아지고, 나중에는 새로 집 지을 땅이 부족하게 된다. 이때, 먼저 개발된 지역의 구역을 더 잘게 쪼갤 경우, 같은 면적에 훨씬 많은 사람이 살 수 있게 된다.

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예를 들어 보자. 현재 내가 살고 있는 동네(맥클린)에는, 천 평이 넘는 마당을 가진 주택이 많다. 이 지역은 대부분 오래전에 개발되었기 때문에, 집들이 널찍하게 지어졌기 때문이다. 동네 안에는 10만 평짜리 국립공원(Great Falls National Park)을 비롯해 수많은 녹지가 남아있다. 사방이 자연으로 둘러 싸여 있다.

버지니아주 비치 타운 센터

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그런데 지금은 5분만 차를 타고 나가면, 수십 층짜리 아파트와 오피스가 즐비해 있다. 이 지역에 힐튼, 캐피털원, 마즈(M&M등을 파는 세계에서 가장 큰 초콜릿 회사), 그리고 CIA  본사 등이 있기 때문이다. 이제는 주택을 지을 만한 공간이 남아있지 않기 때문에, 만성적으로 주택이 부족하다. 

이 문제를 해결하는 가장 간단한 방법은, 많이 남아 있는 녹지를 주거용으로 전환하거나, 아니면 기존에 넓게 지어진 주택용지를 쪼개는 것이다. 기존 천 평짜리 마당이 있는 집 한 채를 쪼개면, 최소 4개의 단독 주택을 지을 수 있다.

그런데... 이게 안 된다. 

<다음편 열심히 쓰는 중, 곧 계속...!>

잠시, 책광고 들어갑니다

딴지스 여러분 덕분에, 『재무제표가 만만해지는 회계책』이 출간되었습니다. 이전에 쓴 딴지 연재물을 확장하여, 이때다 싶어 열쒸미 공부, 정리하여 낸 책입니다. 아마, 현직 회계사 중, 저만큼 회계공부를 싫어했던 회계사는 거의 없지 않을까 추측해봅니다(저만큼도 공부를 안 했다면 못 붙으셨을 테니까요). 회계 공부를 싫어했던 사람이 저와 비슷한 독자분들을 위해서 쓴 책이다 보니 재밌습니다(아마도...). 그동안 회계 공부가 하기 싫었다거나, 회계에 관심이 없었던 독자분들(사실상 전원)에게 추천합니다.

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