6월 27일, 정부의 가계부채 관리방안(6.27 대책)이 발표되었다. 과거 김영삼 정부에서 시행했던 금융실명제처럼 미리 정책에 대한 고지나 유예기간을 두지 않고 기습적으로 발표한 고강도 조치였다. 

 

주요 내용은 다음과 같다.

 

자료-<금융위원회>

그래픽 출처-<중앙일보>

 

대책이 발표되고 일부 정치인들과 언론은 부정적인 의견을 내비쳤다. 대표적으로 국민의힘 주진우 의원은 "이재명, 6·27대책 부작용 서민 치명타…‘자화자찬’ 때 아냐" 라고 말하며 해당 대책이 서민층에 치명적인 결과를 초래할 수 있다며 비판했고, "6.27 대책 이후 주담대 1.6조 늘어…‘영끌’ 불씨 계속" 이라며 규제 발표 이전 신청된 대출이 여전히 집행되면서, 가계부채가 여전히 증가하고 있어 단기적 규제 효과는 제한적일 수 있다는 비판도 있었다.

 

출처-<문화일보> 링크

 

출처-<뉴스1> 링크

 

고백하자면 필자도 적잖이 충격을 받은 정책이다. 사실 필자는 작년에 첫 아이를 출산 후 내년 즈음 신생아 특례대출을 통해 LTV 80%의 대출 약 5억 원을 일으켜 주택을 구매하고자 계획하고 있었다. 흔히 말하는 영끌로 말이다. 

 

하지만 이번 대책으로 인해 신생아 특례대출의 LTV는 70%로 축소되었고, 대출 한도도 4억 원으로 제한되어 자금계획을 다시 짜야 하고, 구매 시기도 조금은 늦어질 수 있다는 생각이 들었다. 순간적으로 든 마음으로는 솔직히 아쉬운 게 컸지만, 조금 마음이 차분해진 후 이번 정책의 의미와 효과에 대해 생각해 본 결과 오히려 이런 생각이 들었다.

 

“재명이 형이 나를 살렸구나.” 

 

6.27 대책의 핵심을 요약해 보면, 3가지로 압축할 수 있다.

 

1. 수도권, 규제 지역 주택담보대출 6억 제한

 

2. 갭투자 차단, 전입 의무 부활

 

3. 대출 규제 전반 강화

 

 

한국의 부동산 불패 신화

 

본격적인 이야기에 앞서, 한국에서 “부동산 불패 신화”가 어떻게 시작되었는지 짚어볼 필요가 있다. 

 

 

출처-<조선비즈>

 

한국의 소득 대비 주택 가격 배율은 26으로 세계 11위 수준이다. 그래프에 있는 다른 나라들에 비하면 그렇게 높지 않다고 생각될 수 있지만, 한국과 국민총소득(GNI)이 비슷한 나라들과 비교해 보면 한국의 주택 가격이 얼마나 높은지 알 수 있다. 쉽게 비교해 한국은 26년을 꼬박 모아야 주택을 구매할 수 있다고 했을 때, 영국은 8.3년, 뉴질랜드는 9년, 일본은 약 10년이 걸린다. 

 

한국의 부동산 가격이 이처럼 높은 것에는 여러 가지 이유가 있지만, 고질적으로 지목되는 것은 수도권 과밀화다. 전체 인구의 50% 이상이 서울, 경기, 인천에 집중되어 있으며, 양질의 일자리와 교육, 인프라가 모두 수도권에 몰려있다. 그 결과, 자연스럽게 수도권 부동산에 대한 수요는 지속해서 증가하게 된다.

 

 

이런 상황에서 오랜 시간 개발되어 온 서울 및 수도권 땅에는 더 이상 개발 가능한 필지가 많지 않다. 여기에 그린벨트(개발제한구역)로 묶인 지역이 서울 전체 면적의 약 25%를 차지하는 만큼 크다. 때문에 사람들이 서울 및 근처 수도권에 몰릴수록, 부동산은 더욱 한정적이게 된다.

 

 

이런 흐름은 언제부터 시작되었을까? 

 

1970년대 강남개발과 1980~90년대 1기 신도시인 분당, 일산 등 신도시 정책이 시작이라 볼 수 있다. 1970년대 본격적으로 강남개발을 시작하며 정부는 서울 강북에 있던 소위 명문고들을 대거 강남으로 이전하고, 고교 평준화를 실시했다. 

 

출처-<비즈니스워치>

 

여기에 1980~84년 지하철 2호선이 개통되고, 올림픽 대로와 한남대교가 개통되며 교통 수준이 개선되었다. 교육과 교통 그리고 신규 인프라가 들어서며 강남의 부동산 가치가 급등하기 시작했고, 이 시기 이미 강북보다 몇 배 이상 높은 아파트가 속출했다.

 

노태우 정부는 이미 높아진 서울 집값을 안정화하기 위해 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본의 5개 지역에 1기 신도시를 건설하여 주택 공급을 늘렸지만, 사람들이 만족할 만큼 주변 인프라를 깔지 못했고, 서울까지의 교통편이 충분치 않았다. 결국 원하는 결과를 얻지 못했고, 오히려 서울 집값만 더 폭등하는 계기가 되었다.  

 

이후 IMF가 터졌고, 김대중 정부가 들어섰다. 김대중 정부는 IMF 극복을 위한 경기부양책 중 하나로 부동산 부양책을 썼고 본격적인 서울 부동산 폭등이 시작되었다. 이후 정부의 정책은 정권이 바뀔 때마다 규제-완화-규제가 반복되었다. (김대중 정부 이후 지금까지 더 자세한 부동산 가격 및 정책의 역사가 궁금한 독자는 딴지 기사 <그래도 국힘을 찍는 이유 2 : 모순된 부동산 가격이 만든 세뇌>(링크)를 추천한다)

 

그 과정에서 글로벌 금융위기 등 시장의 불안감이 더해지고 부동산만이 유일한 안전 자산으로 취급 받으며, 지금의 부동산 불패 신화는 더욱 공고해졌다.

 

 

과도한 레버리지(대출)

 

부동산 불패 신화를 공고히 할 수 있었던 이유 중 하나는 실제로 부동산이 투자 수단으로 용이했기 때문이다. 물론 임금이 오르고 소비 규모가 커지면서 경제가 성장하는 만큼 부동산을 포함한 모든 재화의 가격은 상승하는 건 당연하다. 오히려 그렇지 못한 상황을 우리는 디플레이션이라 부르며 경기 침체의 표석으로 본다. 

 

하지만, 문제는 부동산 가격의 상승률이 임금의 상승률을 아득히 뛰어넘었다는 것이었다. 

 

출처-<머니투데이>

 

상황이 이러니 어쩔 수 없이 부동산을 구매할 때는 주택담보대출을 이용해서 구매하는 상황이 벌어진다. 주택담보대출은 정책과 지역에 따라 다양한 방식으로 상한선을 정해 놓았는데, 대표적인 게 LTV(주택 가격 대비 대출금)이다. LTV는 지역이나 금액 등 특정한 조건에 따라 다르게 적용되는데, 서울의 경우 아래와 같았다.

 

 

투기 지역 및 투기 과열 지구 : 9억 이하 LTV 40%, 9억 초과 LTV 20%

 

조정 대상 지역 : 9억 이하 LTV 50%, 9억 초과 LTV 30%

 

비규제 지역 : LTV 70%

 

강남 3구와 용산을 제외하면, 서울의 부동산 구입시 최대 70%까지 대출을 받을 수 있었다.

 

출처-<조선일보>

 

평균 가격을 10억 원 정도라고 가정할 때, 자기자본 3억에 7억의 대출로 서울 부동산을 구매할 수 있었다. 

 

10억 원짜리 재화를 구입하는데 자기자본은 30%밖에 투입되지 않는 상황을 일반적이라고 할 수 없다. 실제로 대출금 7억을 상환하려면 원금과 이자를 포함 한 달에 300만 원가량을 30년간 갚아 나가야 한다.

 

출처-<네이버 대출금 계산기>

 

연봉이 4,000만 원은 되어야 월 실수령액이 300만 원을 넘는다. 맞벌이로 부부의 소득이 비슷하다고 가정하면 한쪽의 급여는 오롯이 대출금을 상환하는데 사용해야 한다는 것이다. 

 

하지만 이렇게 무리한 대출을 일으켜 부동산을 구매하는 사람들은 30년간 대출금을 성실히 갚아나갈 생각이 없다. 부동산 가격의 상승이 매우 가파르기에, 적당한 시점에서 매수하여 시세차익을 얻으려 하기 때문이다. 그렇다. 

 

1. 온전한 자기 자본만으로는 살 수 없는 집값

 

2. 집값의 70%까지 대출받을 수 있는 금융 시스템

 

3. 대출받아 집을 사면, 매달 발생하는 엄청난 이자

 

4. 대출 빚을 다 갚기 위해서는 몇십 년간 매달 이자를 갚아 나가야 하는 상황     

 

상황이 이렇게까지 됐다면, 부동산을 거주하는 공간을 넘어 투자 수단으로 생각할 수밖에 없게 된다. 의도적인 투기 세력이 아니더라도, 투자로 생각할 수밖에 없게 된다는 것이다. 이미 한국에서 부동산은 거주의 목적보다 투자의 대상이며 자산 증식의 수단으로 인식되어 버렸다.

 

 

부동산에 집중된 과도한 대출은 여러 사회 문제를 가져온다. 

 

 

가장 문제가 되는 것은 가계부채이다. 2024년 기준 한국의 가계부채는 GDP의 90%를 넘기며 세계적으로도 최고 수준을 보이고 있다. 부채가 과도하다 보니 금리 수준이 높아지면, 내야 할 이자 부담이 증가하면서 가처분 소득이 줄어들게 된다. 가처분 소득이 줄어들면 소비가 위축되어 내수가 침체된다. 부동산 불패 신화가 지속되는 한 내수 경제를 키우는 건 힘들게 되는 것이다. 

 

또한 대출 이자의 부담이 증가하면, 일부 경우 채무불이행 위험이 증가하는데, 이는 가계 경제뿐 아니라 국가 경제 전반에도 영향을 미친다. 이게 끝이 아니다.

 

대출을 기반으로 실수요보다 투자 수요가 시장을 주도하면서 자산을 보유한 사람과 그렇지 못한 사람 사이의 격차가 확대되고, 어떻게든 격차가 더 벌어지기 전에 자산을 보유해야겠다고 생각하는 청년들은 영끌 및 빚투를 하여 무리하게 부동산을 구입하려 한다. 이런 상황은 부동산 가격이 다시 또 상승하게 하는 결과를 가져온다. 결국 부동산은 실제 가치보다 과도하게 상승하게 된다. 반복되는 악순환은 또 가계부채를 증가시킨다. 

 

한 달 전 발표된 6.27 부동산 정책의 정식 명칭은 “긴급 가계부채 관리방안”이다. 무리한 대출로 부동산을 구입하지 말라는, 정부가 시장에 보내는 강력한 메시지라 할 수 있다. 특히 고가의 부동산 경우는 소득이 높아도 보유한 현금이 부족하다면 대출을 통해 부동산을 구입하는 것이 불가능하게 되었다. 7월 21일부터 시행되기 시작한 ‘전세대출 한도 축소’도 이 메시지를 공고히 하는 조치라 할 수 있다.

 

 

전세와 갭투자

 

한국의 전세 제도는 다른 나라에서는 찾아볼 수 없는 독특한 방식의 주택임대차 계약이다. 전세 제도만 다뤄도 보고서가 수십 페이지 나오겠지만, 결론만 말하자면, 전세 제도는 부동산을 담보로 세입자에게 돈을 빌리는, 임대인(집주인)에게 유리한 사금융(사채)이다. 

 

물론 임차인의 경우 매달 고정적으로 발생하는 월세 비용을 따로 내지 않는다는 장점이 존재하긴 한다. 하지만 이게 정말 장점이 되기 위해서는 “전세자금대출”을 받지 않고 100% 본인 자금으로만 마련한 전세 자금이어야 한다. 

 

과거에도 전세자금을 100% 본인 자금으로 마련하는 경우는 많지 않았다. 그때도 여러 방법으로 대출을 받아 자금을 마련했다. 차이가 있다면, 그때에 비해 지금은 소득 대비 집값이 너무 올랐다는 것이다.

 

대출에 대해서는 2000년대 들어서며 변화가 있었다. 무주택 서민을 대상으로 ‘버팀목 전세대출’이라는 정부보증의 대출제도가 도입된 것이다. 이후 2010년대 정부 주도의 전세대출 보증시장은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증의 3사로 체계화되었으며 2020~2021년 전세난과 전셋값 급등기에 전세대출도 급격히 증가하게 되었다.

 

 

전세 대출이 더욱 증가될 수 있게 된 것은 “서민금융”, “실수요자 보호” 등의 이유로 각종 대출 규제에서 제외되었기 때문이다. 그 결과, 전세대출의 급격한 증가는 “갭투자”라는 일그러진 시장을 탄생시켰다.

 

갭투자가 과거에 없었던 건 아니다. 과거부터 주택을 구입하는 방법 중 “전세 끼고 매매”라는 이름으로 거주 목적이 아닌 투자 목적의 부동산 구매 시 사용되던 방법이었다. 이때까지만 해도 지금처럼 너도나도 하던 시기는 아니었다.

 

갭투자가 본격적으로 활성화되기 시작한 건 전세가가 급등하던 2010년대부터다. 이 시기에 전세가가 급등한 건 몇 가지 원인이 있다.

 

1. 저금리 기조로 인해 ‘전세 대출’이 증가

 

2. 1번과 함께 전세 수요 증가

 

3. 상대적으로 규제가 심했던 매매 

 

4. 이로 인해, 사람들이 전세로 몰리며 전세가 급등

 

치솟는 전세가는 매매 가격의 80% 수준까지 올랐고, 세입자만 구할 수 있으면 20%의 금액만으로 부동산을 구입할 수 있게 되었다. 심지어 이 20%의 자금도 주택담보대출을 이용하면, 사실상 자기 자금 0원으로도 몇억짜리 부동산을 구매할 수 있었다. 

 

이런 책까지 나올 정도였다.

 

이런 갭투자로 인해, 부동산 시장에 투자 수요가 대거 유입되었다. 이런 상황이 더욱 부동산을 투기의 장으로 만들었다. 전세가율이 높아질수록 필요한 현금이 적어서 다주택자도 매입이 가능하게 되었고, 이런 움직임은 또 전반적인 매매가의 상승을 가져왔다. 특히, 중저가 부동산의 가격이 빠르게 상승하면서 실수요를 원하는 청년 세대가 겪는 불안함은 커져만 갔다.

 

출처-<매일경제>

 

또한 전세가가 오르면 투자자 입장에서는 “매매가가 조금 더 높아도 실 부담이 적어지기” 때문에 시세보다 조금 더 높은 가격의 부동산이라도 투자 가치가 있다고 판단되면 구입하게 되고, 이는 주변 부동산 시세에 영향을 미쳤다. 

 

수십~수백 채의 주택을 거의 무자본으로 구매하면서 하락장에서 발생하는 피해를 투자자 본인이 아닌 선량한 세입자에게 고스란히 떠넘기게 되는 상황까지 발생했다. 이게 그 유명한 ‘깡통전세’ 및 ‘전세사기’다.

 

이러한 갭투자를 차단하기 위한 방안으로 6.27 대책에서 “실거주 의무”가 추가 되었다. 주택담보대출을 이용해 부동산을 구입하는 경우 6개월 이내에 실거주 의무가 생긴 것이다. 무자본 혹은 소자본으로 하는 갭투자를 차단하기 위함이다. 100% 자기 자본으로 갭투자를 하는 사람을 막을 수 없긴 하지만, 대출을 통한 갭투자를 차단함으로 전체 갭투자 비율을 획기적으로 줄일 수 있을 것으로 보인다. 여기에 더해 각종 대출 규제를 강화했다.

 

 

LTV 강화, 대출만기 축소 등 전방위적 규제 강화

 

서두에 언급했던 것처럼 필자는 신생아 특례대출을 통해 생애 최초 주택 구입을 하려 했고, 이때의 LTV는 80%까지 가능했다. 부동산 가격이 6억일 경우 4억 8천만 원까지 대출이 가능했다. 하지만 이번 조치로 LTV는 70%로 조정되었다. 종전 4억 8천만 원이었던 최대 대출금이 4억 2천만 원으로 6천만 원 줄어든 것이다. 추가로 신생아 특례대출의 최대 한도도 기존 5억 원에서 4억 원으로 축소되었다. 결국 필자는 최대 4억 원만 대출이 가능하게 된 것이다. 즉, 영끌족의 진입장벽을 높임으로써 실수요자라 할지라도 과도한 대출로 부동산을 구입하지 못하도록 차단한 것이다.

 

또한 신용대출의 한도를 연 소득 이내로 제한하면서 신용대출을 부동산 구입에 사용하는 구조를 막았고, 생활 안정 목적의 주택담보대출도 1주택자의 경우 최대 1억, 다주택자는 금지하는 초강수를 뒀다. 본래 별도 제한이 없던 생활 안정 목적의 주택담보대출로 생활 안정이 아닌 추가 부동산 구입 등 다른 목적으로 활용하던 사례가 있었는데, 한도를 축소하면서 추가 구입을 어렵게 하고, 다주택자의 경우 대출 자체를 금지해 대출을 통한 추가 부동산 구매를 차단한 것이다. 

 

여기에 더해 정보의 전세대출 보증 비율도 현 90%에서 80%로 축소했다. 7월 21일부터 시행된 이 정책은 전세대출의 보증 비율을 줄임으로 은행의 대출 심사를 어렵게 하고, 전세보증금이 높더라도 대출을 통해 이를 마련할 수 있던 관행을 깨기 위함으로 보인다. 

 

더 중요한 것은 주택담보대출의 만기를 최대 30년으로 제한한 것이다. 기존 40년 만기도 가능했던 주택담보대출을 수도권과 규제 지역에선 일괄 30년으로 제한한 것인데, 이는 만기를 늘려 DSR 규제를 회피하던 꼼수를 막은 것이다.

 

출처-<대한경제>

 

만기가 줄어들면 총 대출가능 액수도 줄어들기 때문에 실제 본인의 연봉과 기존 대출의 보유 여부 등을 종합적으로 따져보면, 가능한 대출은 처음 언급했던 주택담보대출 한도 6억 원에 미치지 못하게 된다. 

 

 

무리한 대출로 집 사지 마라

 

6.27 대책을 한 문장으로 요약하면 “(무리한) 대출로 집 사지 마라” 이다. 부동산 공화국 대한민국에서 과도한 대출로 가계부채의 상승은 물론, 대출로 인한 유동성 확보가 부동산 가격 상승으로 이어지는 악순환을 끊어내려는 것이다. 물론 이 과정에서 장기적인 자금조달 계획을 세웠던 청년층이나 실수요자들이 피해를 볼 수 있다. 하지만 이번 정책이 주는 효과 또한 명확하다.

 

우선 가계부채 증가 속도를 억제할 수 있다. 이미 세계 최고 수준의 가계부채를 갖고 있는 한국의 상황을 타개할 수 있는 유일한 정책은 대출의 억제뿐이다. 하지만 지난 윤석열 정부에서는 가계부채에 대한 대책도 마땅치 않았고, 부동산 정책과의 엇박자로 인해 부채는 증가하기만 했다.

 

그래픽 출처-<동아일보>

 

이번 대책을 통해 가계부채 증가세가 둔화될 것으로 보이는데, 이후에 벌어질 금리 상승이나 경기 둔화 등 위기 상황에서 조금 더 유연하게 대처할 수 있을 것이다. 특히 부동산과 연계하여 청년과 서민층의 무리한 영끌을 차단하면서 과도한 대출 상환으로 인한 내수 부진 등의 현상을 방지하는 효과도 가져올 것이다. 무엇보다 부동산 시장의 과열을 억제하고 투기 수요를 억제하기 위한 정부의 강력한 신호를 확인했다. 

 

다만, 아직도 상황을 인지하지 못한 일부 언론들은 이번 대책을 평가절하하며 “젊은 고소득 실수요자의 주거 사다리를 정부가 걷어찼다”는 평가를 내렸다. 

 

출처-<미디어오늘>

 

그런데 가만 생각해 보면, 그동안 청년층에게 “내 집”을 살 수 있는 기회를 빼앗은 진짜 범인은 누구였을까? 

 

집값 올리는 정책만을 썼던 국민의힘? 집값을 높여 더 많은 이득을 얻으려는 건설 회사들? 여론을 흔들고 호도하여 집값 안정을 막고, 집값 상승을 부추긴 언론?

 

자칫하면, 필자도 하우스 푸어의 세계로 들어가 매달 이자에 허덕이며 집값 상승만을 바라게 되었을지 모른다. 그러던 중 만약 부동산 시장이 좋지 않게 되면, 큰 피해를 보거나 불안에 시달리며 살아야 했을 것이다. 앞으로 정부는 2탄, 3탄의 부동산 정책이 남았다고 했다. 이재명 정부에서 부동산 정책에 결국 성공하게 된다면, 이 끈질긴 악순환을 끊어 국가 경제뿐 아니라 필자의 인생까지도 구한 것이 아닐까.  

 

 

편집 : 임권산

마빡 디자인 : 꾸물

기사 : 기타루맨