신(新) 골드러시, 데이터 센터 이야기

 

전 세계 클라우드와 AI 연산 등을 처리하는 대형 데이터 센터의 약 35%가 버지니아에 있다. 데이터 센터의 현대적 개념이 버지니아에서 정립되었고, 아마존 클라우드, 구글, 마이크로소프트까지 모두 버지니아를 본진으로 클라우드 사업을 키워 나갔다.

 

버지니아 내 데이터 센터 현황

(VEDP, 링크)

 

버지니아가 데이터 센터의 중심으로 자리 잡은 데에는, 지리적 위치와 깊은 관계가 있다. 미국 동부와 유럽, 아프리카를 잇는 대서양 횡단 광케이블이 모두 버지니아 해안가를 지난다. 미 동부와 남미 브라질을 연결하는 광케이블 또한 버지니아를 지난다. 말하자면 버지니아는 인터넷 트래픽 계의 대전 혹은 화개장터 같은 곳이다. 전 세계 인터넷 트래픽의 무려 70%가 버지니아를 거쳐 간다.

 

게다가 이 지역 고속도로 아래에는 인터넷 광케이블이 매설되어 있다. 이곳에 테러가 가해지면, 미국 동부 전역은 물론이고 전 세계 인터넷 연결 전체에 큰 타격이 가해질 위협이 있다. 이 때문에 연방 요원들이 이 지역을 집중적으로 관리하고 있고, 광케이블이 매설된 도로 주변 언덕 위에는 감시 초소가 숨겨져 있다.

 

(Submarine Cable Map, 링크)

 

이렇게 인터넷 트래픽이 집중된 지역에 데이터를 저장하고 활용하는 데이터 센터가 집중적으로 지어진 것은 매우 자연스러운 일이다. 북 버지니아 고속도로를 따라가다 보면 수십 개의 대형 데이터 센터를 볼 수 있다. 거대한 직육면체 모양에 창문이 거의 없고 천장에 전압기와 태양광 패널이 다닥다닥 붙어 있다면, 높은 확률로 데이터 센터다.

 

현지 주민들은 데이터 센터의 팽창에 상당한 반감을 품고 있다. 데이터 센터가 사용하는 막대한 전력 때문에 전기 요금이 오르고 소음 공해를 일으킨다는 게 직접적인 이유다. 최근 지어지는 데이터 센터는 막대한 양의 전기를 사용한다. 기존 데이터 센터가 수만에서 수십만 명이 사용할 수 있는 양의 전기를 소모했다면, 최근 지어지는 대형 데이터 센터는 그 단위가 수백만 명으로 증가했다. 어지간한 광역시가 사용할 전력량을 데이터 센터 하나가 잡아먹는 셈이다. 이를 감당하기 위해서는, 새로운 발전소를 지어야 할 뿐만 아니라 변압기와 같은 전력망 자체를 갈아엎어야 한다. 그 비용 중 일부가 주민들에게 부과되다 보니, 전기 요금이 급격하게 오른 것이다.

 

지역 주민으로서는 데이터 센터로 인한 경제 효과에 대해 생각해 보지 않을 수 없다. 대부분의 상업용 부동산은 많은 고용과 유동 인구를 만들어낸다. 오피스 건물이 지어지고 그 안에 좋은 기업이 입주하면 그 지역에 많은 일자리가 창출되는 것이 일 예다. 또한 이 직장인들이 오가면서 아침, 점심만 사 먹어도 주변 상권에는 활기가 돈다.

 

데이터 센터도 건설 중일 때는 외부에서 밀려든 건설 인력 덕분에 지역 경기가 살아나는 것처럼 보인다. 하지만 정작 데이터 센터가 완공되고 나면, 일대에는 무거운 정적이 드리운다. 데이터 센터는 혼자 윙윙대며 돌아가는 거대한 냉장창고 같은 것이다. 거대한 건물이 서 있지만, 그 안에 사람은 거의 없다. 수천억 원이 투자된 대형 데이터 센터라 하더라도, 그 안에 실제로 일하는 인간은 백 명이 채 되지 않는다.

 

게다가 데이터 센터는 한번 지어지고 나면 수십 년 동안 이전하지 않는다. 과거에 지어진 클라우드 데이터 센터와 최근 늘어나는 AI 데이터 센터는 전혀 호환되지 않는다. 회사마다 규격도 다르고, 장비에 따라 설비도 다르다. 다시 말해, 데이터 센터는 매매나 재개발이 이뤄지기 매우 어려운 구조다. 건설 초기의 막대한 투자금을 회수하려면, 수명이 다할 때까지 서버를 돌리는 수밖에 없다.

 

그런데 안타깝게도 이러한 데이터 센터들이 사람이 터 잡아야 했을 꽤 쓸만한 땅을 차지하고 있다. 데이터 센터를 세우려면 기본적으로 전력과 인터넷 인프라가 잘 깔려 있고, 각종 자연재해로부터 안전해야 한다. 또한 데이터 사용자들이 많은 대도시 근교라면 더욱 좋다. 앞서 말한 데이터 센터의 입지 조건을 보면, 일반적으로 사람들이 살기 좋은 조건과 거의 일치한다. 이 관점에서 북 버지니아의 주택 공급난이 심각한 것은, 데이터 센터와 사람이 들어갈 부동산이 땅따먹기하듯, 한정된 땅을 두고 개발 경쟁이 심해지고 있기 때문이다.

 

여기까지는 지역 주민의 시점에서 바라본 데이터 센터였다. 이제부터는 은행원의 시점에서 데이터 센터 건설 광풍을 다뤄보겠다.

 

최근 데이터 센터 건설은 폭발적으로 늘어나고 있다. 특히 오픈 AI는 무려 1조 4천억 달러를 데이터 센터 건설에 투자하겠다는 계획을 밝혔다. 이 금액의 현실성 여부는 일단 제쳐 두자. 구글 역시 100년짜리 회사채를 발행해 데이터 센터를 짓겠다는 구상을 밝혔다. WSJ은 이와 같은 데이터 센터 건설에 투입될 자본이 미국 GDP의 약 2.1퍼센트에 달할 것이라고 전했다. 이는 아폴로 달 착륙 계획에 지출된 비용의 열 배가 넘는 규모이다.

 

(월스트리트저널, 링크)

 

 

아래는 오피스와 데이터 센터 건설 지출액을 월 단위로 비교해 놓은 차트이다. 최근 들어 데이터 센터 건설 지출액이 오피스 건설 지출액을 거의 따라잡은 것을 확인할 수 있다. 변수가 없다면, 2026년에는 데이터 센터 건설 지출액이 오피스를 제낄 것이 거의 확실해 보인다.

 

 

미국 대도시 어딜 가나 도시 중심가에는 고층 오피스 건물이 빽빽하게 들어서 있다. 이렇게 눈에 보이는 오피스 건설에 들어가는 돈보다, 교외나 외진 곳에 지어지는 데이터 센터에 더 많은 돈이 몰리고 있다는 것이다.

 

필자는 돈을 빌려주는 은행원이다. 그래서 돈이 몰리는 곳을 찾아야 하고, 최근에는 데이터 센터에 대해 많이 공부하게 됐다. 실제로 꽤 많은 돈을 이쪽 펀드에 빌려주기도 했다. 그 과정에서 파악한 자금의 흐름은 다음과 같다.

 

 

업자, 쩐주, 그리고 빅테크: 세 플레이어의 게임

 

데이터 센터는 OpenAI나 구글 같은 빅테크 기업들이 사용한다. 하지만 빅테크 기업이 직접 데이터 센터를 짓는 경우는 거의 없다. 데이터 센터 역시 건물이고, 따라서 토목·건설 영역에 속한다. 특히 데이터 센터는 막대한 부지와 전력공급망까지 확보해야 하므로 개발 난도가 높은 편이다. 그래서 이 분야에는 “업자”들이 따로 존재한다. 이들 대부분은 전직 부동산 개발업자들로, 돈 냄새를 맡고 데이터 센터 건설 붐에 일찍이 뛰어든 프로들이다. 이 바닥에 큰돈이 유입되면서, 대부분은 사모펀드에 인수되어 데이터 센터 개발 전문가라는 명함을 새로 팠다.

 

이 “업자”들은 막대한 자본을 끌어와 데이터 센터 건설을 추진한다. 수백억에서 수천억에 달하는 토지 보상금을 지급하고 건설용 토지를 확보한다. 땅 샀다고 끝나는 게 아니다. 이 땅에 어떻게 전기를 공급할지에 대한 계획을 세워야 한다. 앞서 데이터 센터가 엄청난 전기를 잡아먹는다는 사실을 언급했다. 광역시 단위의 전기 수요가 새로 만들어지기 때문에, 기존에 세워진 발전소와 전력망으로는 절대 감당할 수가 없다. 신도시를 개발하는 수준으로 전력공급 계획을 수립해야 한다.

 

숙련된 업자들은 토지 매입 이전부터 전력 회사를 찾아다니며 전기 확보를 위해 사활을 건다. 현재 미국의 전력망은 이미 포화 상태이기 때문에, 전기를 공급해 줄 회사를 찾는 것이 하늘의 별 따기다. 업자가 데이터 센터 발전에 필요한 발전소를 새로 지어주는 것은 물론이고, 주변 전력망을 업그레이드하는 비용까지 부담해야만 전기 공급사와 대화를 이어갈 수 있다. 최근 일부 데이터 센터는 부지 내에 아예 자체 발전소를 짓기도 한다. 다만 이 경우 현재로서는 경제성이 매우 떨어진다.

 

이 과정에서 투입되는 토지 매입과 전력공급 등의 막대한 비용을 대는 게 바로 “쩐주”다. 대형 자산 운영사들은 최근 조 단위의 데이터 센터 건설 펀드를 대량으로 모집했다. 이들은 미리 점 찍어둔 업자에게 자본을 대고 건설 용지와 전력을 확보하게 한다. 다시 말하지만, 이 바닥에서 토지와 전력은 하나다. 전력공급 계획이 없는 토지라는 건, 도로와 접해 있지 않은 맹지와 같다. 막대한 자금이 데이터 센터 개발에 몰린 덕에, 현재 수많은 쩐주와 업자들이 미국 전역을 헤집고 다니면서 데이터 건설 용지와 전력을 확보하기 위한 경쟁을 펼치는 중이다.

 

편의상 땅, 전력, 입주자 순으로 설명했으나 실무에서는 이 세 가지가 동시에 추진된다. 이 모든 문제를 해결할 때까지 버틸 자금을 대는 게 쩐주의 역할이다. 이렇게 데이터 센터 건설할 땅과 전력이 확보했으면, “입주자”를 찾아야 한다. 여기서 입주자란, 건설이 완료된 데이터 센터에 들어가 실제로 사용할 빅테크 기업을 말한다.

 

업자와 쩐주들에게 다행인 것은, 데이터 센터에 대한 수요가 폭발한 덕에 입주자 찾기는 그리 어렵지 않다는 점이다. 또한 데이터 센터 임대 계약은 트리플 넷 리스(NNN Net Lease), 그러니까 파기가 거의 불가능한 구조다. 임대 기간 중에 임대를 취소하면, 데이터 센터 건설에 들어간 모든 돈을 토해내야 할 뿐만 아니라, 미지급 임대료까지 다 토해내야 한다. 하지만 그럼에도 이 계약은 이루어진다. 건설될 데이터 센터에 들어갈 빅테크 기업이 마이크로소프트처럼 AAA급의 신용도를 가졌거나, OpenAI처럼 이미 막대한 펀딩을 받았기 때문이다. 돈 떼일 수가 없는 구조다. 참고로 마이크로소프트 채권의 금리는 미국 국채보다도 낮다!

 

하지만 데이터 센터 건설업자와 쩐주에게 불행인 점 또한, 그들의 상대가 바로 초일류 대기업이라는 것이다. 기업 스스로가 가장 핫한 AI기업이라는 사실을 잘 알고 있고, 그렇기 때문에 그에 걸맞은 대우와 조건을 요구한다. 데이터 센터 입지 선정부터 설계 전반에 걸쳐 세세한 부분까지 개발업자가 본인들에게 맞추기를 요구한다. 장기간에 걸쳐 막대한 임대료와 설비투자를 감당해야 하는 빅테크로서는 어쩌면 당연한 것일지도 모른다. 

 

이렇게 빅테크와 데이터 센터 입주 계약을 체결하면, 그 순간부터 업자와 쩐주는 외부로부터 펀딩을 받을 수 있다. 은행은 신규 데이터 센터에 입주하기로 약속한 빅테크를 보고, 데이터 센터 건설에 필요한 자금을 모두 대출해 준다.

 

이 과정이 관례로 자리 잡은 이유는, 현재까지 빅테크가 입주 계약을 어긴 사례가 없기 때문이다. 한때 마이크로소프트가 입주 계약을 깼다는 썰이 돌기는 했지만, 이는 다소 와전된 것이었다. 썰을 요약하면 이렇다. OpenAI가 ‘조팝’이었던 시절, 마이크로소프트에 모든 걸 의지하면서 OpenAI가 사용할 데이터 센터 건설에 돈이 부족할 경우, 마이크로소프트가 임대료를 대신 내주기로 약속했던 적이 있다. 이후 OpenAI가 급성장하면서 독자노선을 추구하자, 마이크로소프트는 OpenAI에 대한 지급 보장 약속을 무효화했다. 결론적으로 아직까지 빅테크한테 돈 떼인 업자나 은행은 없다. 그래서 이 바닥은 지금도 돈이 잘 돈다.

 

 

거품인가, 아닌가

 

여기까지 잘 따라온 독자라면, 데이터 센터 건설 열풍이 거품은 아닐까 하는 의문이 들 것이다. 데이터 센터에는 두 개의 거대한 의문이 존재한다. 하나는 데이터 센터로 어떻게 돈을 벌 것인가, 또 다른 하나는 데이터 센터가 수십 년 뒤에도 과연 제 기능을 할 것인가의 문제다.

 

신규 데이터 센터를 건설하는 비용이 상승하는 것에 비해, 생성형 AI모델들은 아직까지 별다른 수익화 모델을 내놓고 있지 못하다. 대부분의 AI유저들은 무료 모델을 이용하고 있고, 일부 가입자들로부터 벌어들이는 현재의 구독료로는 이전 세대의 학습 비용 회수하기도 어렵다는 게 중론이다. 이렇게 수익화가 점점 미뤄지는 사이, 천문학적인 비용이 투자된 데이터 센터의 설비는 점점 ‘감가 빔’을 맞고 성능이 떨어지고 있다. 매년 더 나은 성능의 하드웨어가 출시될 것이 확실하고, 메모리는 공급 부족으로 인해 가격이 폭등하고 있다. 그런데도 데이터 센터 건설 붐은 수그러들 기색이 없다.

 

필자가 생각하는 근본적인 원인은, 이 바닥이 파편화 되어있기 때문이다. 

 

• 은행들은 데이터 센터가 지어지는 동안에만 건설 자금을 빌려준다. 데이터 센터가 완공되면, 쩐주로부터 건설 자금을 상환받는다. 이미 완공된 데이터 센터가 어떻게 운영되는지는 사실 관심 밖이다.

 

• 데이터 센터를 실질적으로 소유하고 초기 자금을 댄 쩐주들은, 데이터 센터가 완공되고 입주가 완료되면 이 데이터 센터를 다른 펀드에 매각한다. 이미 해당 데이터 센터로부터 발생할 임대료는 “확정”되어 있기 때문에, 데이터 센터 운영에 관해서는 역시 관심이 없다.

 

• 데이터 센터 건설에 들어간 비용의 두 배 이상이 서버나 냉각 시스템과 같은 설비 구축에 사용된다. 이 비용은 빅테크 기업이 부담하는 게 일반적이다. 그러니까 쩐주가 천억을 들여 데이터 센터를 지었다면, 빅테크 기업은 2천억 이상을 들여 데이터 센터 설비를 구축하는 셈이다. 이렇게 추가 매몰 비용이 크기 때문에 빅테크 기업이 임대료를 못 갚겠다고 드러누울 확률은 낮다.

 

• 마지막으로 빅테크 기업은 미래를 담보로 높은 가치를 인정받은 사례들이다. 이들에겐 최첨단 기술을 선도하고, 다른 기술 기업들과의 경쟁에서 승리해야 할 명분과 목적이 있다. 당장 경쟁이 치열하고 데이터 센터 건설 비용이 늘어나더라도, AI 개발 경쟁에서 빠른 ‘서렌(항복) GG’를 친다는 건 있을 수 없는 일이다.

 

이렇게 은행, 쩐주, 그리고 이용자의 입장이 다르기 때문에 데이터 센터의 공급은 계속 늘어난다. 이는 데이터 센터 건설 주기 또한 더욱 길어진다는 것을 의미한다. 실제 데이터 센터를 사용하기로 약속한 빅테크 기업들이 AI 레이스 포기를 선언하고, 이로 인해 신규 데이터 센터 건설 프로젝트가 엎어지기까지는 수년 이상의 시간이 더 필요할 것이다. 그리고 이러한 주기가 지속되는 사이, 앞서 언급한 문제들이 해결될지도 모른다.

 

전 세계를 뒤흔들었던 앤트로픽의 클로드는, 개인이 아닌 기업 고객을 타겟으로 한 서비스를 출시했다는 점에서 혁신적이다. 데이터 센터 건설 비용은 개인에게 조금씩 구독료를 받아서는 도저히 해결이 안 되지만, 기업 고객들로부터 대형 계약을 따낼 수 있다면 얘기가 전혀 달라질 수 있다. 최근 AI 기술의 놀라운 발전 속도를 떠올리면, 수년이라는 시간은 AI를 거품이라고 단정 짓기에 너무나도 긴 시간이다.

 

사실 잘 모르겠다. 꽤 장황하게 썰을 풀었지만 결국 결론은 이것이다. 판단은 독자들의 몫이라는 것. 마지막으로 이러한 데이터 센터 건설 열풍의 최전선에 올라탄 나라가 바로 우리나라다. 우리나라 전체 시가총액이 4천조가량 되는데 이 중 1천8백조 이상을 삼성전자와 하이닉스가 차지하고 있다. 이 두 기업은 데이터 센터의 심장부에 해당하는 반도체 메모리를 전 세계에서 사실상 과점적으로 공급하는 기업들이다.

 

데이터 건설 수요가 폭발할수록, 메모리 쇼티지(공급 부족)는 점점 더 심각해지고 있다. 메모리 가격이 아무리 오른다 한들 전체 데이터 센터 건설 비용에서 보면 일부에 불과하다. 그렇기 때문에 수요자들은 가격이 더 오르기 전에, 혹은 공급이 더 부족해지기 전에 재고를 쌓으려 한다. 이 수요가 또다시 가격을 끌어올리는 악순환이 반복되고 있다. 이 구조 안에서 가장 유리한 위치를 점하고 있는 것이 바로 우리나라 반도체 기업들이다.

 

전력망이 먼저 흔들릴지, 금융 비용이 먼저 올라갈지, AI 수익화가 예상보다 늦어질지, 아니면 기술이 더 빠르게 진화해 모든 의문을 압도해 버릴지. 이 거대한 사이클은 아직 정점에 도달했다는 신호를 보내지 않고 있다. 그래서 더 위험하고, 그래서 더 흥미롭다. 우리가 데이터 센터 건설과 AI붐에 더욱더 관심을 기울여야만 하는 이유다.

 

 

편집: 이현화

마빡 디자인: 꾸물

기사: 씻퐈

 

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