주변 땅값에 비해 값이 싼 땅은 무조건 이유가 있습니다. 건축 행위를 하는 데 어떤 불리한 조건이 반드시 있기 때문에 싼 것인데 그 이유로는 맹지(도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지), 남향이 아니라는 것, 전기가 안 들어온다는 것, 물이 안 나오는 것 등등이 있습니다. 모두 추가비용이 발생하는 일입니다.

그런데 이 중에서도 가장 중요한 사안은 맹지입니다. 눈 앞에 길이 보이는 땅이라고 그 땅이 맹지가 아니라고 생각하고 덜컥 사게 되면 땅값 전부 날리게 되니까요. 왜냐? 도로접속이 안 되면 건축허가가 절대 안 나오기 때문입니다. 

지도상 북쪽이랑 남쪽에 빨간색으로 표시된 땅을 보면 바로 앞에 길이 있거나, 소로로 길이 땅까지 연결되어 있습니다. 자, 이 땅은 맹지일까요, 아닐까요?

정답은 맹지. 바로 눈 앞에 도로가 있다고 해도 1미터 앞이든 2미터 앞이든 차가 드나들 수 있는 도로가 바로 물려 있지 않은 이상 무조건 맹지입니다. 이런 땅을 구입했다면 선택지는 3가지입니다.

도로를 깔 땅 주인에게 영구사용승락을 받고 차량 접속 가능한 도로 건설 > 도로 건설 비용 발생

 

도로를 깔 땅 주인이 사용승락을 미끼로 엄청난 돈을 요구 > 엄청난 돈을 내고 도로 건설도 해야 하므로 비용이 이중으로 발생

 

도로를 깔 땅 주인을 설득해 땅을 산다 > 땅 추가 매입 비용 발생

그러나 땅 주인이 상기 3개가 모두 싫다고 한다면 파산할 수밖에 없습니다. 저런 땅은 싸게 사도 나중에 추가비용 때문에 주변시세보다 훨씬 비싸질 가능성이 거의 없습니다. 그래서 땅을 살 때는 용도지역이라든지 건폐율 같은 거보다 도로가 접속되는지부터 제일 먼저 보셔야 합니다. 그 뒤에나 건축 행위가 가능한 땅인지 알아보는 게 정석입니다. 

저도 맹지 문제 때문에 7억을 날릴 뻔한 적이 있었습니다. 맹지에는 현황도로가 있음에도 도로로 인정받지 못하는 경우와 지형적으로 도로가 접속이 안 되는 경우가 있는데 제 경우는 후자였습니다. 

위 이미지를 보시면 보라색으로 표시된 현황도로가 있고 아래 쪽 붉은 선 안으로 표시된 땅이 있는데 그 사이를 가로지르고 있는 하천이 있습니다. 

제가 사려고 한 땅도 위 이미지처럼 폭이 10미터도 안 되는 조그만 하천이 있었습니다. 거기에 2~3천만 원 정도 들여서 다리만 놓으면 마치 성처럼 누구도 접근 불가능한, 완전히 독립된 나만의 땅이 되는 거였죠. 이러한 점이 마음에 들어 계약금을 걸고 알아보는 중에 10미터도 안 되는 그 하천이 지방 2급 하천의 시작점이라는 걸 알게 됐습니다. 

지방하천의 경우 하천기본계획이 있기 때문에 만약 개인이 다리를 놓고 싶다면 하천기본계획에 따라 10미터 하폭을 20미터로 늘리고 길이도 약 50미터 이상 늘려야 한다더군요. 

대략 계산해보니 공사비만 2~3억이 나왔습니다. 지방하천은 도지사 관할이라 건축허가가 날지도 애매한 상황이었지요. 다리까지 놨는데 공사 허가가 안 났다면 땅값 4억에 하천공사비 2~3억, 총합 7억을 날리는 셈이었습니다. 

제가 땅을 매매할 때 원 땅주인이 시청 공무원이었고 지방에서 가장 큰 교회 장로라 별 의심 없이 계약을 했었는데 그 때 했던 말이 '시에서 여기 다리 놔준다고 돼있다. 아니면 내가 책임지고 놔주겠다'였습니다. 그런데 나중에 자기도 모르던 지방 하천 소리가 나오니 그런 말한 적 없다고 잡아떼더군요.

물론 법학을 전공한 덕에 저는 계약초기부터 모든 내용을 전부 녹취해놓았습니다. 덕분에 소송 가서 돈을 돌려 받을 수 있었지요. 그렇지만 다른 사람들 같았으면 녹취도 없는 상황, 잔금 다 치르고 난 다음에 건축허가 받으려고 하면서 지방하천이니 뭐니 알게 된 상황이 되었을 가능성이 높고 이렇게 된다면 소송걸더라도 돈을 받기는 요원했을 겁니다. 

따라서 전원주택용 땅을 매매할 때는 맹지인지 아닌지 반드시 알아봐야 된다는 걸 명심해야 하겠습니다.

자유게시판 ★젭알경기회복좀★

편집 : 딴지일보 퍼그맨