2003-12-14 00:00
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[부동산] 주택시장, 얼어붙은 거야? 안정되는 거야? 2003.12.14.일요일 요즘 서울의 아파트 시장이 말이 아니다. 멈출 줄 모르던 아파트 가격이 이제는 다소 멈칫하면서 분양도 잘 안된다. 아파트 시행사, 시공사 그야말로 좃되브렀다. 기냥 땅값을 엄청 질르고 난 후인데 분양가가 낮아지고 분양률이 낮아지니 죽을 맛이다. 어떻게 이 사태를 해결할 수 있을까? 해결은커녕 노무횬은 맨날 이상한 대책만 내놓고 규제하고 난리다. 노무횬만 그러면 그나마 다행이지, 그전부터 머 도시 미관이 어떻고 삶의 질이 어떻고 뜬 구름 잡는 소리를 찌껄이던 정부는 용적율만 존나게 강화시켜서 이제는 주거지역에서 300%는 커녕 250%도 짓기 힘들어진다. 머 벌어먹을 게 없다. 씨바... 노무횬은 생각이 없나 보다. 시중에 잠재해 있는 그 엄청난 유동자금을 사람들이 어떻게 굴리라고 부동산 시장을 이렇게 막아놓고 있는지 모르겠다. 요즘 솔직히 주식투자해서 되냐? 기업들이 저렇게 개판인데... 그러면 빨랑 다시 부동산 규제 완화시키고 용적률도 높이면 궁민들 투자도 활성화되고 기업살고, 경제도 좋아지고... 라고 여겨질까? 조까... 아파트 그거 평당 1000만원 이상 분양하면 미친 거거나, 후천적 철면피증상이거나 머 그런 거다. 왜 아파트가 평당 1000만원 이상 가면 안되는지 아나? 내가 짧은 소견이나마 좀 설명해주께...
아파트를 건설하다보면 사업을 시행하는 시행사가 있고 아파트를 건설하는 시공사가 있다. 시행사는 일정규모의 자본금만 있으면 개나 소나 다 할 수 있다. 문제는 이 시행사의 오너가 좋은 땅 잘 골라서 잘 사고 시공사(LG, 대우, 삼성, 쌍용, 대림, 우림, 현대...) 잘 꼬셔서 유치하면 된다.(어, 요즘은 이 시공사들이 시행과 시공을 동시에 하는 경우도 많다) 아파트 공사비 한번 알아보까?
우선 시행사 시공사에 주는 도급공사비다. 이거 우리나라 굴지의 대기업이라고 해도 평당 300만원 정도면 개나 소나 미친듯이 달겨들어서 시공 따내려고 아우성이다. 사실 230만원에도 한다. 서울에 진짜 좋은 아파트(타워팰리스는 빼고)도 평당 300만원이면 기냥 지을 수 있다. 이거 가지고 못짓는다면 그 넘들은 씨바100(씨바 백제곱) 같은 넘들이다. 그럼 나머지 비용은 얼마나 될 거나? 모델하우스, 광고선전비, 광역교통부담금, 설계감리비, 분양보증금, 재산세, 종토세, 학교용지분담금, 종합토지세, 중도금무이자, 기타 비용 등 해서 평당 100만원 절대 안 넘음이다. 넘는다고 하는 넘도 역시 씨바100 같은 넘들이다. 그러면 아파트 평당 공사비가 삐까번쩍 돈으로 지랄해서 짓는다 해도 평당 400만원 넘을 수 없다. 그러면 시행사 좀 먹어야 될 거 아니냐? 시공사 그래 많이 먹어라, 평당 100만원. 그럼 500만원이다. 자, 그럼 평당 500만원 공사비 들었다고 하자. 서울을 예로 들어서 일반 주택지의 땅값이 최하 300만원에서 600만원이다. 그럼 500만원이라고 치고, 사업승인 받을 때 용적율 존나게 짜게 받아서 200% 받았다고 치고, 계산 한번 해보자.
토지: 10,000평 이렇게 되겠다. 그러면 땅값이 어떻게 나왔냐구? 땅은 공사하기 전에 사야지... 그런데 그 땅값이 불합리하다는 것을 거꾸로 역추정하는 거야. 공사비는 얼마나 들까? 건축면적 26,000평에 평당 총공사비 400만원이면 1,040억이다. 그리구 시공사는 도급공사비로 모두 땡이니까 넘어가구 시행사의 이익을 평당 100만원으로 본다면(존나게 많이 봤다) 분양면적 20,000평 대비 200억이다. 분양을 평당 1,000만원에 했다고 하자. 그러면 분양면적 20,000평이니까 총 2,000억이 들어온다. 그러면 얼마나 되나? 총 수익: 2,000억 총 지출: 1,240억
그러면 얼마가 남냐? 2,000-1,240=760억이다. 그러니까 땅값을 역추정하면 평당 760만원이 나온다. 그런데 문제점은 시행사가 평당 760만원을 주고 땅을 사는 것이 정상이냐 이말이다. 이건 비정상이다. 평당 760만원은 주택지역 가격이 아니다. 용적율 200%인 아파트에 34평짜리를 소유하고 있으면 대지지분이 17평이다. 아파트 값이 평당 1,000만원이면 3억4천만원인데, 아파트 무너지고 없어지면 땅 17평만 남는다. 그러면 땅의 가치는 얼마나 될까? 평당 600만원 넘기 힘들다. 서울에서는... 좋다, 평당 1,000만원 쳐주자. 그러면 얼마냐? 1억7천만원이다. 이거 비정상적이지 않냐? 나의 말은 주택지역의 땅값이 1000만원~2000만원 하면 안된다는 것이다. 그리고 시행사 넘들이 그렇게 높게 땅값을 줄리두 없다. 시장가격이라는 것이 있는데... 그러면 머야? 구라치는 것이지. 용적율 200%로 계상하니까 이 정도지, 만약 용적율 250%에 분양가 1500만원하면 그 차이는 실로 엄청나다. 간단히 계산해보까? 토지: 10,000평 그러면 시행사는 이렇게 말한다. 위와 같이 분양가 공사비 등이 나왔으니 땅값은 11백만원이라고...(사실 총공사액과 시행사 이익 다 따져서 저 정도면 엄청난 이익이다) 거꾸로 생각해보자. 어느 미친넘이 땅값이 1,000~2,000만인 땅에 단독주택 짓고 살겠냐? 대지 100평에 집을 지으려면 땅값만 10~20억인데 말이 되냐? 공사비는 2억이면 될 건데... 그런데 아파트 값이 좀 내려갔다고, 분양이 좀 안된다고 부동산이 얼어붙었다는 표현이 맞냐? 조까. 얼어붙은 게 아니라 조금이나마 이제는 정신차리고 경제적인 논리로 가는 거다. 근데 이 찌라시들은 매일 부동산이 얼어붙었다고 설레발이다.
난 우리나라 아파트 값은 아무리 비싸도 평당 600만원이 넘으면 안된다고 생각한다. 일부 집에다 금 욕조 들이고 이태리째 대리석 깔고 머 그런거 아니면 600만원 넘으면 안된다. 또 작은 소망이 있다면 원가연동제로 다시 돌아갔으면 한다. 원가연동제는 분양가격을 원가에 연동시키는 방법으로 토지비와 건축비의 합계액으로 하고 토지비는 감정평가가격이나 장부가격으로하고 건축비는 사업시행자의 적정이윤을 포함하여 건설교통부장관이 고시한 금액으로 하는 방법이다. 지금은 모야? 완전히 시행사 및 시공사가 지 맘대로 정한 분양가격으로 분양하고 있지... 원가연동제 하면 감정평가액이 있으니 머 지들이 사기치고 싶어도 한계가 있고, 건축비도 실체가 뻔한 건데 여기에도 사기치는데 한계가 있다. 그러니 지금처럼 미친 분양가는 나오지 않는거지... 시장자율? 조까지 말라고 해라. 정상적으로 돌아가야 시장자율이지 머 잠을 만원짜리 지폐 위에서 자는 것도 아니고, 평당 2,000만원짜리 아파트가 말이 되냐? 정말 평당 350만원이면 시공비, 각종 경비 모두 충당하고도 남는 것이 사실인데... 정상으로 돌아가자. 나 같은 직딩도 착실히 돈모아서 한번 집 사자. 1년 내내 뼈빠지게 일해 저축해도 강남 아파트 1평을 못사니, 이 얼마나 개 같은 현실이냐? 찌라시들, 얼어붙었다는 표현 좀 안했으면 한다. 씨바 안정되어간다고 하자 제발... 딴지 부동산시세 분석팀 |
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