부동산 시장은 현재 어디쯤 왔는가

 

문재인 정부 등장 이후 서울 집값이 지속적으로 오르고 있는 것은 분산된 자산이 한 곳으로 모이면서 시장이 확장세를 끝내고 제대로 된 한채로 집중, 재편되고 있다는 신호입니다. 정부의 부동산 정책에 따라 서울이든 지방이든 부동산 시장 자체가 실수요자 위주로 빠르게 바뀌면서 각 지방의 광역시, 시, 군 지역 할 것 없이 도심 중앙에 위치할수록 가격이 오르는 현상을 보이고 있습니다.

 

 

반대로 도심지에서 멀어질수록 새로운 인구 유입을 기대하기 어렵기 때문에 가격 방어가 매우 어려워지고 결과적으로 가격 하락을 막을 수 없는 악순환 또한 시작 단계에 있다고 볼 수 있겠습니다. 지방에 2~3년 사이 묻지도 따지지도 않고 지어지는 아파트들은 건설사, 투기세력들이 해당 지방이 감당할 수 있는 최대치로 가격을 올려놓고 빠진 상태라 각 지방 아파트들의 현 시세는 지금 정부에서 나타날 수 있는 최대치를 보이고 있습니다.

 

서울 지역 중 구도심이 아닌 지역은 매우 드물기 때문에 어느 지역이건 재개발에 대한 수요는 켜켜이 쌓여 있습니다. 그래서 작은 재개발 계획이라고 할지라도 최종적 성사 여부에 관계 없이 '재개발', 세 글자만으로도 서울 부동산 시장을 크게 흔드는 요인이 되기에 충분합니다. 그래서 정부는 서울지역 재개발에 대해 더욱 철저하고 민감하게 대처할 수밖에 없는 것이고요.

 

기존 서울 재개발 지역들도 정부의 재개발 규제가 적절히 작용하면서 사업이 주춤한 것을 봤을 때 기존 지역의 신규 재개발에 따른 가격 상승 요인을 기대하기 어려운 실정이고, 접근성에 있어서 강남 3구와 인접한 경기도 지역에 대규모 아파트 단지가 지속적으로 들어서면서 서울 지역 내에서도 집값이 지역간 큰 차별성을 보이게 될 것으로 전망합니다.

 

서울 지역의 재개발이 고착상태에 빠져있음에도 불구하고 서울 집중효과로 가격이 지속적으로 오르는 추세이기 때문에 앞으로도 서울이 아닌 인접한 경기도 지역 신도시를 구입하고자 하는 수요와 인구 유입은 꾸준히 이루어질 것으로 전망합니다. 하지만 신도시의 경우, 서울 강남3구 인접성과 별개로 선분양제의 특성상 시장 가격이 세력들에 의해 호도되기 쉽기 때문에 현재 가격이 제대로 된 수요에 의한 것인지 면밀히 살피며 아파트 구입에 신중해야 할 필요가 있습니다. 

 

지방 부동산 시장은 선택하고자 하는 단지와 아파트의 위치가 해당 행정 구역의 상업지역, 교육 관련 지역과 어느 정도 접근성을 가지고 있는지 잘 판단하셔야 합니다. 또한 서울에 비해 매우 낮은 금액과 적은 거래 건수만으로도 세력들에게 쉽게 거래 가격이 호도, 왜곡될 수 있습니다. 대규모 대출 주도의 부동산 시장 상승기에 나타났던 외곽 지역 신규 아파트 단지 확장세가 멈추고, 문재인 정부의 부동산 정책을 피하기 위해 시장 호도 세력들은 취득해놓은 지방 아파트들을 현금화하면서 외곽으로 퍼져있던 아파트들의 공실률이 높아지고 있습니다.

 

 

분양 이후 가격 상승을 이어받을 새로운 인구 유입이 없거나 줄어드는 형국에 기존 토착민들이 가진 자금력으로는 가격 방어가 쉽지 않습니다. 지방의 경우 상업지역, 교육 관련 지역이 주거지와 비교적 가까운 이점으로 인해 오히려 지역내 차별이 없거나 적습니다. 공실률이 높아지더라도 지역의 특정 단지만 가격이 하락하는 일보다는 하락세가 나타난다면 지역 전반에 걸친 하락세가 나타나는 것이 특징이라고 할 수 있습니다.

 

 

부동산 카르텔이자, 선량한 실수요자

 

부동산 시장 가격 안정화가 부동산 정책 효과의 기대보다 빠르게 체감되지 않는 본질적인 요인은 실수요자가 아파트 구입과 동시에 과거 정부에서 만들어진 부동산 카르텔에 의도치 않게 합류하게 되면서 강력한 가격방어 기제, 그 자체가 되었기 때문입니다. 남겨진 부동산 카르텔과 실수요자의 결합은 집을 구입하는 순간 시장 안정화를 바라는 마음과 가격 상승의 욕망을 충돌하게 합니다.

 

문재인 정부가 들어선 뒤에도 대출주도성장이 이루어지던 과거 정권의 부동산 카르텔의 영향력은 여전히 남아있고 강력합니다. 집 값 올라서 싫은 사람이 없는 것처럼 구입한 집 가격이 떨어지는 것을 반가워할 사람은 없지요. 이는 안정적 주거와 재산증식의 본능에 대한 것으로 정치적 성향과 반드시 일치하는 것은 아닙니다. 다시 말해 문재인 정부의 부동산 정책을 지지하지만 나의 집값이 떨어지는 것은 견디기 어려운 일입니다.

 

반대로 과거 정권의 대출주도성장을 지지하지 않지만 나의 집값이 오르는 것이 싫지 않은 것과도 맥을 같이 합니다. 그래서 여전히 대출주도성장을 밀고 나갈 친부동산 정권을 기다리는 수요, 혹은 욕망도 부동산 시장의 안정화를 바라는 마음만큼이나 같은 숫자로 잔존해 있습니다. 정치적으로 문재인 정부를 지지하더라도 대출로 만들어진 주거의 형태는 과거 정권이 남겨 놓은 카르텔에 속박돼 있는 것을 잊지 말아야 합니다.

 

대출주도형 부동산 시장은 전방위적 확장세를 갖는 특징이 있기 때문에 가격 하락 방어 기제, 자체가 되어버린 수요자들은 이 기간동안 자연스럽게 전국적으로 퍼져 나가게 됩니다. 부동산 카르텔과 실수요자의 유착으로 인해 피해자와 가해가를 명확히 가려내기 불가능한 상황에서 무차별적인 규제는 불가피하게 아파트를 구입할 수밖에 없었던 수요자들이 부동산 정책의 피해자가 될 수 있습니다. 때문에 문재인 정부는 선별적인 시장 가격 교란 세력들을 가려내기가 쉽지 않은 것이고, 그래서 시장 가격 하락세가 당장 체감할 정도로 나타나지 않고 있는 것입니다.

 

 

문재인 정부의 부동산 정책과 이를 지지하는 시민들의 인식변화로 현재 부동산 시장은 실수요자 위주로 재편되는 변화가 감지되고 있지만 이는 엄밀히 따져 확장세가 잠시 멈춘 상태로 봐야 합니다. 세력들은 여전히 대출주도로 부동산 가격을 폭등 시켜줄 정권의 재등장을 기대하고 있습니다. 아직은 문재인 정부의 정치력이 압도적 위치에 있다고 보기 어렵고 세력들의 저항과 정권교체의 기대도 꺼지지 않은 상태라 상승과 하락, 어느 쪽이건 대세로 자리잡았다고 보기 어렵습니다. 최대치로 봐도 시장 가격 안정화의 기틀을 잡아가고 있다는 시각을 넘어서기 어렵습니다.

 

문재인 정부가 부동산 가격 안정화를 정책 방향으로 정하면서 가격 상승과 시장 확장세가 멈추게 됩니다. 이같은 정책 변화가 부동산 시장을 죽이려 한다는 시각으로 호도되고 있습니다만 문재인 정부는 다주택자의 무분별한 대출을 막거나 없애는 와중에 급격한 시장 경색을 막기 위해 1주택 실수요자나 신혼부부를 위한 대출은 거의 줄이지 않고 있습니다. 여기에 더해 기존 대출자들의 상환 부담을 줄여주기 위해 '대출 갈아타기' 정책도 꾸준히 이어지고 있습니다.

 

과거 9년 동안 정부가 대출 규제를 풀어주면 세력들이 나서서 가격을 펌핑시키고, 당시 아파트를 구입한 사람들이 가격 방어 기제가 되면서 정권이 바뀐 뒤에도 부동산 가격 하락은 쉽게 일어나지 않는 것입니다. 정치적 성향과 별개로 부동산은 삶과 직결된 '안정적 주거 본능'과 뗄 수 없게 유착돼버렸기 때문에 그 이후에는 정부 안정화 정책 방향에 대항하는 자연스럽고 매우 강력한 가격 방어 체계가 갖추어지게 됩니다.

 

 

 

대출주도성장에 대한 향수

 

요즘 업자들이 가장 많이 하는 말이 "다음 정권에는 호재가 나오지 않을까, 대출 규제가 풀리지 않을까 기대한다."입니다. 그만큼 문재인 정부의 부동산 다주택자 대출 규제는 세력들의 지속적인 정부 정책 호도, 시장 가격 교란 시도에도 불구하고 제대로 먹히고 있다는 방증인 셈이지요. 문재인 정부의 부동산 시장 안정화 정책은 부동산 가격 하락이 아니라 가격 안정화에 맞추어져 있습니다. 의도치 않게 가격을 방어하고 있는 실수요자들의 가격 하락 불안 심리를 조금이라도 건드리지 않고 안정화 하려는 것이 핵심이기 때문에 더 힘든 것입니다.

 

지역별로도 인구유입이 꾸준한 지역은 가격 유지와 상승이 이어질 수 있습니다. 하지만 인구유입을 기대하기 어려운 지역이라면 과거 정권 때 일어난 풍선 효과가 여전히 남아있는 상태라 지금 구입해 들어가기에는 수요자 유입이 불안정하면서 향후 처분하게 될 때 직접적인 손해를 입을 수 있습니다. 아파트를 구입하려면 반드시 해당 지역 인구 유입 추이를 면밀히 살펴봐야 하고 특히 현 정부 들어서 발생한 변화 추이를 반드시 주목해야 합니다.

 

대출주도성장은 은행으로부터 나온 돈이 전체 부동산 시장에 뿌려지면서 돈은 넘쳐나지만 정작 부동산 수요자인 일반 서민은 그 돈을 만질 수 없습니다. 다주택자에 대한 대출은 막혀 있고 부동산 정책 자체도 강력하지만 최근 부동산 시장의 상승세는 여전합니다. 표면적으로 거래도 늘어나는 추세라 실거래가 마저 오르고 있고요. 하지만 지금 시장에서 나타나는 상승 추세와 기대감이 어디에서 시작되는지 알아야 될 필요가 있습니다.

 

강력한 부동산 정책을 뒷받침하는 새로운 법률적 기틀 마련이 없는 상태에서 부동산 카르텔의 시장 장악력은 크게 손상되지 않았습니다. 여기에 더해 정부는 모든 수요자를 보호해야 하기 때문에 불가피하게 부동산 카르텔의 시장 왜곡 시도에 대응이 늦어지고 있기도 하고요. 서울을 포함한 주요 투기 지역을 압박하는 부동산 정책은 시장의 큰 틀을 바꾸는데 효과를 보고 있지만 여전히 빠져나갈 구멍이 많다는 것이 문제입니다.

 

 

붕괴는 쉬이 일어나지 않는다. 하지만...

 

 

다시 부동산 거품이 끼면 국가 경제가 위태로워질 수 있지 않나? 라는 의문을 갖게 될 수 있지만 우리나라 GDP 대비 부채 비율은 GDP의 38.2%로 전세계적으로 봐도 그렇고 OECD 회원국들과 비교해도 안정적인 수준을 유지하고 있습니다. IMF에서는 여러차례에 걸쳐 우리나라의 재정 여력이 충분하고 지금보다 돈을 더 많이 풀어 세계적 경기 둔화에 적절히 대응해야 한다고 밝히고 있습니다. 경제 위기 상황이라는 국가들의 GDP 대비 부채 비율을 살펴보면, 이탈리아 -> 약 130% // 그리스 -> 약 180% // 일본 -> 약 250% 입니다.

 

세 나라는 높은 부채 비율과 달리 당장 국가 경제가 붕괴되는 일은 일어나지 않고 있습니다. 부채 비율을 대입해보면, 수치상으로 한국은 정권이 바뀌면 다시 대규모 대출주도성장이 이루어질 수 있는 여력은 충분합니다. 하지만 우리나라는 EU나 일본과는 상황이 많이 다릅니다. 이탈리아, 그리스는 EU 회원국이라 국가 부채 리스크 또한 EU 전체와 공유하며 해당 국가의 부채 위험도가 분산, 희석되는 효과가 있기 때문에 높은 국가 부채 비율에도 불구하고 당장 경제 붕괴는 일어나지 않고 있습니다.

 

일본은 수십년 동안 미국 달러와 긴밀히 연결돼 있고 엔화가 기축통화의 지위를 갖고 있으며, 국가 보유 채권의 대부분이 자국 내에서 소화되는 성격을 가지고 있어서 채권가격이 떨어져 손해를 입더라도 쉽게 처분되지 않는 특이한 안정성을 갖고 있습니다. 250%가 넘는 부채 비율에도 불구하고 당장 붕괴되지 않는 것이 일본 경제의 매우 역설적인 특수성을 증명합니다.

 

하지만 우리나라는 거대 EU의 회원국도 아니고 원화 또한 기축통화가 아닙니다. 채권 가치 하락을 견딜 수 있는 높은 충성도와 신뢰성을 갖는 일본과도 여건이 전혀 다릅니다. 다시금 대출주도성장에 따른 부채 비율 확대를 통한 부동산 가격 폭등이 일어날 경우, 위험을 분산시킬 수 있는 수단이 없다고 봐야 합니다. 그렇기 때문에 낮은 부채 비율에도 불구하고 재정 확대 정책을 매우 신중히 해야 하고 돈이 풀리더라도 대출을 통해 부동산 시장에 직접 투입되는 일은 결코 일어나서는 안됩니다.

 

이탈리아, 그리스, 일본은 거대 연합에 속해 있는 뒷배경이나 국가 경제의 특수성으로 인해 붕괴가 일어나고 있지 않지만 그렇다고 한번 폭등한 부채 비율을 낮출 수 있는 방법도 없습니다. 결국 해결할 수 없는 경제적 리스크가 국가 경쟁력을 갉아먹고 해당 국가 국민들의 삶은 궁핍해져 갑니다. 가까운 일본을 봐도 과거 일본이 누리던 경제적 영광은 지금 그 어디에도 없습니다. 일본인의 삶은 일본의 국가 부채비율이 높아질수록 나락으로 떨어지고 있습니다.

 

 

부동산 시장, 되돌아 올 수 없는 기로에 서다

 

문재인 정부는 과거 정권의 대출주도성장으로 임계치까지 부풀어 올라있던 부동산 가격 거품을 터지지 않게 반드시 진정시켜야 했으며, 소득주도성장은 이러한 한국 경제의 취약점을 보완할 수 있는 유일한 방법이었습니다. 현재 시장은 수십년 지속된 오랜 변칙적 상승기가 멈추고 안정화를 위한 부동산 시장 인식체계 변화의 중심에 있습니다.

 

 

우리는 언제나 부동산 가격에 대해 호도된 시각만 배우고 익히고 체감해왔지만 부동산 가격은 임금이 오르고, 소비가 늘고, 분배가 적절히 이루어지면 결과적으로 국가 경제가 탄탄해지면서 자연스럽게 오르게 된다는 것을 기억해야 합니다. 문재인 정부와 이를 이어받을 정부를 우리가 지속적으로 만들어간다면 임금이 오르고, 소비가 늘고, 분배가 적절히 이루어지면서 부동산 가격을 아무리 눌러도 안정적으로 상승하려는 것을 막을 수 없게 될 것입니다.

 

소득이 오르고 안정화 되면 시중에 돈이 돌고 그 돈은 결국 부동산 시장의 성장세로 나타나는 것이 부동산 가격 상승의 정석입니다. 문재인 정부가 부동산 시장 붕괴시킨다는 주장과 달리 소득주도성장은 그 정석을 따르고 있습니다. 이 정석에 따라 문재인 정부 정책의 궁극점에는 순차적이고 안정적인 부동산 가격 상승이 기다리고 있습니다. 대규모 대출로 쌓은 부동산 가격 거품에 취했던 사람들에게는 불만일 테지만 안정적이고 높은 소득을 바탕으로 성장한 부동산 시장은 매우 견고한 경제 환경을 만들어 냅니다.

 

많은 사람들이 기대하는대로 집값이 안정적인 우상향을 보이려면 거기에 걸맞는 소득향상과 분배가 있어야 할 것이고 시장을 정상으로 되돌려줄 수 있는 바람직한 정책이 뒷받침돼야 합니다. 대한민국의 부동산이 연착륙하느냐 다시금 폭등하느냐는 결국 국민들이 어떤 선택을 하느냐에 따라, 선택 받은 정권의 의지에 따라 달라질 수 있습니다. 언제든 다시 대출주도성장을 강력하게 밀어붙이는 정권이 우리의 욕망을 먹고 다시 나올 수 있다는 것을 기억해야 합니다.

 

정권이 바뀌었지만 부동산 정책을 바꿀 수 있는 국회 권력은 여전히 팽팽합니다. 우리가 어느 쪽의 손을 들어주느냐에 따라 지구상에서 한번도 일어나지 않았던 부동산 시장 연착륙이 일어나느냐, 아니면 대출주도성장이 다시 시작되느냐 기로에 서있습니다.

 

현 정권을 심판하고 욕망을 분출해 대출주도성장으로 가느냐,

현 정권을 지지하고 욕망을 억제해 소득주도성장으로 가느냐.