윤석열의 당선을 가장 환호했던 것은 부동산 커뮤니티였다.

 

종부세 장기적 폐지, 양도세 완화 그리고 민간 재건축 활성화 등을 공약으로 내건 새 대통령이 등장했기 때문이다. 부동산 규제 완화 정책이 시행되기만 하면, 부동산가격은 폭등할 것처럼 보였다. 윤석열 취임 100일, 이러한 기대는 산산이 부서지고 있다.

 

굥교롭게도 윤석열 정부 출범 직후, 전국의 주택 가격은 하락세에 접어들었다. 지방과 수도권을 가리지 않고, 아파트 가격이 하락하고 있다.

 

당장의 가격 하락보다 더 우려스러운 점은, 매매심리가 완전히 얼어붙었다는 것이다. 수도권 지역의 매물은 쌓여가는데, 거래량은 줄고 있다. 이는 수요자들이 앞으로 주택 가격이 더 내려갈 것이라고 예상하고, 관망세에 들어갔다는 것을 의미한다.

 

아이러니하다. 21세기 들어 부동산 가격이 가장 많이 올랐던 것은, 강력한 부동산 규제 대책을 연달아 내놓았던 노무현, 문재인 정부 때다. 민주당 정권의 강도 높은 규제에도 잡히지 않던 집값이 하락세에 접어든 건 전임자들의 규제를 없애는 걸 공약으로 당선된 이명박, 윤석열 때다. 왜 이런 현상이 벌어지는 걸까?

 

 

정책은 시장을 이길 수 없다

 

결론부터 말해본다. 부동산 정책이 부동산 가격을 결정짓는 핵심적인 요소가 아니기 때문이다. 부동산 구입은 나 같은 일반인들 평생에 있어 가장 큰 지출이다. 아주 큰 마음을 먹고 결정해야 하는 중요한 문제라는 얘기다.

 

게다가, 부동산 투자는 다년간에 걸친 장기투자이다. 부동산 정책이나 금리 등은 투자 기간에 얼마든지 바뀔 수 있다. 사람들은 주택 구입과 같은 중대한 문제를 고작 임기 몇 년 남은 정부 말만 곧이곧대로 믿고 결정하지 않는다.

 

“노무현, 문재인이 부동산가격을 올려놨다.”

 

민주당 정권을 실패로 규정지을 때 단골로 사용되는 레퍼토리다. 이러한 비판이 전제하는 것은, 정부의 의지에 따른 부동산 정책 등에 의해서 부동산 가격이 좌지우지된다는 것이다.

 

미시적으로 봤을 때 이는 어느 정도 맞는 말이다. 특정 지역 부동산 가격에 가장 큰 영향을 미치는 것은, 재개발 / 지하철역 개통과 같은 개발 호재다. 어느 지역에 인프라를 투자하고, 기피 시설을 지을 것인가 하는 문제에 있어 정치는 큰 역할을 한다.

 

그러나, 국가 혹은 서울 전체 부동산 가격에 큰 영향을 미친다는 것은 전혀 다른 차원의 문제다. 정책의 적용 범위가 넓어질수록, 각 주택 가격에 미치는 영향은 줄어들 수밖에 없다. 수조 원을 투입하여 신도시를 건설하는 것은 가능하다. 하지만, 같은 돈을 쏟아부어도 전국 아파트 가격을 올릴 수는 없다.

 

부동산 가격을 결정하는 메인 플레이어는 시장이다. 부동산 정책의 역할은, 상승/하락의 속도를 긴 시간에 걸쳐 서서히 조절하는 데에 있다. 시장 요인에 의해 상승/하락하는 부동산 경기를 단박에 뒤집을 수 있는 ‘마법 탄환’ 같은 부동산 정책은 존재하지 않는다. 수십조를 4대강 사업에 때려 박으면서 전국을 공사판으로 뒤덮은 이명박 정부조차 부동산 경기를 인위적으로 부양시킬 수 없었다는 사실이 이를 증명한다.

 

 

부동산은 무얼 먹고 자라는가 : 국가 경제의 성장

 

그러면, 부동산의 가격은 어떻게 결정될까? 가장 중요한 것은, 그 땅을 소유함으로써 앞으로 얻을 것으로 기대되는 생산성이다. 여기에는 집이 주는 만족감은 물론, 출퇴근에 소모되는 시간, 지역의 학군, 문화생활과의 접근성 등이 모두 포함된다. 복잡한 것 같지만, 사실 우리가 살 집을 구할 때 전부 한 번쯤은 고려하는 요소들이다. 건물이 지어진 지 얼마나 됐는지, 주변에는 뭐가 있는지, 가장 가까운 지하철역과는 얼마나 떨어져 있는지 등을 따져보고 결정한다.

 

그런데 강남 지역에 노후한 아파트는 말도 안 되는 높은 가격에 거래된다. 압구정 현대 아파트, 대치동 은마 아파트 같은 곳 말이다. 이들 아파트들은 향후 재개발될 것으로 예상되기 때문에, 재개발됐을 때 얻게 될 수익 (프리미엄)이 더해진 가격으로 거래되는 것이다.

 

이처럼 부동산은 당장의 주거환경(생산성)뿐 아니라, 미래의 기대치가 반영된 가격으로 거래된다. 최소 수 년간 보유할 것을 목적으로 구입하는 부동산의 경우, 미래의 대한 기대치가 특히 크게 반영된다.

 

 

샌프란시스코와 뉴욕의 부동산 가격이 엄청나게 비싼 이유는, 지난 반세기 동안 인류의 삶에 큰 영향을 미치는 변화를 선도해온 것이 바로 이 두 지역이기 때문이다. 실리콘밸리와 월스트리트로 대변되는 샌프란시스코와 뉴욕의 기업들은 기술 발전에 필요한 혁신과 자본을 제공해 왔다. 미래에 가장 큰 변화를 만들어낼 지역을 찍으라면, 역시 샌프란시스코와 뉴욕이 될 것이다.

 

이 두 지역이 전 세계로부터 빨아들인 자본과 인력이, 앞으로도 뭔가 신박한 것을 만들어낼 확률이 높다. 이러한 실적과 기대를 바탕으로, 두 지역의 땅값은 미친 듯이 올랐다. 장사가 잘되는 상권에 위치한 가게의 권리금이 올라가듯, 두 지역의 부동산가격이 폭등한 것이다.

 

샌프란시스코 전경

 

우리나라 부동산시장에서 주로 문제가 되는 건 서울의 아파트 가격이다. 시간이 지날수록 서울로 경제와 인프라가 집중되고 있기 때문이다. 좋은 일자리, 대학, 학원, 공연장, 맛집, 백화점, 클럽 전부 서울에 모여있다. 갈수록 더 많은 사람들이 서울에서 일을 하고, 사람을 만나고, 돈을 쓴다.

 

이는 수도권 지역의 경제규모가 경제 전체에서 차지하는 비중이 계속해서 커지고 있다는 사실에서 확인할 수 있다. 갈수록 서울로 몰빵되는 현상이 가속화되기 때문에, 서울 부동산이 갖는 가치가 급등한 것이다.

 

출처 - 링크

 

도쿄 집값이 오른 이유 : 거품이 된 낙관

 

국가 전체로 놓고 봤을 때, 부동산 가격에 가장 큰 영향을 미치는 것은 그 국가의 미래 생산성, 경쟁력 그리고 국민들의 소득 수준과 같은 요소들이다.

 

우리나라에서 부동산 가격이 계속해서 올랐던 가장 큰 이유는, 우리나라 경제가 계속해서 성장해왔기 때문이다. 경제가 성장하는 속도는 때론 답답했고(기준점이 고도성장기로 잡혀 있어서 그렇다), 그 과정에서 수많은 부조리함과 문제점이 드러났다. 하지만 크게 봤을 때, 우리나라 경제는 계속해서 발전해 왔다.

 

숱한 위기를 겪으면서도, 한국 경제는 2년 이상 불황을 겪지 않았다는 사실이 이를 증명한다. 그 결과, 우리나라는 불과 수십 년 만에 개발도상국에서 선진국이 되었다. 경제 규모로 봤을 때, 서울은 이미 세계에서 손꼽히는 대도시이다. 그 결과, 서울 시내의 부동산 가격 또한 선진국 주요 대도시 수준으로 올랐다.

 

옆 나라 일본을 보자. 한국의 1인당 GDP가 채 만 불이 되지 않던 시절, 일본은 1인당 GDP 3만 불을 넘어섰다. 거품 경제가 붕괴 전까지, 일본 경제가 세계 경제에서 차지하던 위치와 가능성이라는 것은 현재의 한국 경제를 훨씬 능가한다.

 

전자 제품부터 콘텐츠 금융시장에 이르기까지, 일본 기업들은 미국 기업들을 넘볼 정도로 치고 올라갔다. 어쩌면 미국을 제치고, 세계 최대 경제 대국이 될 수도 있다는 기대도 있었다.

 

 

이러한 낙관을 바탕으로, 80년대의 일본 부동산 가격은 미친 듯이 올랐다. 낙관론이 비관론으로 바뀌고, 일본 경제의 한계가 드러난 것은 버블 경제가 붕괴하면서부터다. 그 이후 일본 경제는 계속해서 쇠퇴하고 있다.

 

30년이 지난 지금, 일본의 1인당 GDP는 여전히 3만 불 대다. 일본의 부동산 가격 또한 30년 전과 그대로이거나 아직도 고점을 회복하지 못하고 있다. 같은 시기 한국의 1인당 GDP가 1만 불에서 3만 불대에 진입했던 것을 고려하면, 일본 경제가 얼마나 힘든 시기를 보냈는지 가늠해 볼 수 있다. 한국과 일본의 소득 격차가 줄어든 만큼, 한국의 부동산 가격과 일본 부동산 가격의 격차 또한 사라졌다.

 

낙관이 집값을 만든다

 

말했듯, 부동산 가격을 결정짓는 데 가장 큰 역할을 하는 것은 미래 소득과 성장 가능성이다. 장사가 잘되는 지역의 권리금이 올라가듯, 경제가 성장하는 국가의 부동산은 오른다. 반면, 경제침체가 예상되면 부동산가격의 거품은 꺼진다.

 

이 당연한 경제 논리가, 유독 부동산 시장에서는 간과된다. 노무현, 문재인 정부 시기에 부동산 가격이 많이 올랐던 것은, 두 정부가 부동산 정책을 망쳤기 때문이 아니다. 그때 부동산 가격이 오른 건, 한국 경제에 대한 전망이 그 어느 때보다 낙관적이었던 시기였기 때문이다.

 

한국 경제가 IMF의 여파로부터 회복하여, 경제가 빠르게 성장했던 노무현 정부. 그리고 대한민국이 경제, 문화, 외교 전반에 걸쳐 세계 무대에서 선진국 대열로 진입했던 문재인 정부.

 

 

문재인 정부 출범 당시 12위로 시작했던 경제 규모는, 임기 말 9위가 되었다. 1인당 국내 총생산은 사상 최초로 이탈리아를 넘어섰다. 수출액 역시 사상 최대치를 갱신했고, 특히 콘텐츠 분야에선 유의미한 성과들이 있었다.

 

이러한 경제적 성과들이 문재인 정부 덕분 인지, 아니면 거시 경제 환경 같은 외부 요인에 의한 것인지에 대한 가치 판단은 유보하자. 중요한 것은 객관적인 수치들을 놓고 봤을 때, 문재인 정부 때 대한민국이 경제 선진국이 되었다는 사실이다.

 

 

경제적 토대가 마련됨에 따라, 한국 경제에 대한 전망 또한 밝아졌다는 것을 알 수 있는 증거가 있다. 금융 자산의 가격이다. 투자자들은 투자 결정을 내릴 때 정치적 신념을 고려하지 않는다. 오직 기대 수익을 토대로 투자를 결정한다. 금융 자산의 가격이 오른다는 것은, 그만큼 많은 투자자들이 높은 가격을 지불하고서라도 배팅할 정도로 미래에 대한 전망이 밝다는 것을 의미한다.

 

문재인 정부 말기 오랫동안 박스권에 갇혀있었던 코스피 지수는 사상 최초로 3000을 돌파한다. 상장 기업들의 실적이 최대치를 달성했을 뿐만 아니라, 향후 실적이 더욱 개선되리라는 기대감이 있기에 가능했던 쾌거였다. 작년도 IPO 공모 금액과 벤처 투자액 또한 사상 최대치를 경신했다. 이는 한국 기업들의 경쟁력과 미래 성장 가능성이 전 세계 투자자들로부터 높은 평가를 받았다는 것을 나타낸다.

 

 

2000년대 초반 중국 시장, 2010년대 미국 시장처럼, 2020년대에는 한국 시장이 잘 나가리라는 기대감이 실제로 존재했다.

 

지금 와서 고백하는 거지만, 나 또한 이 시기 미국 시장에서 번 돈 대부분을 한국 시장으로 옮겨 한국 기업들에 투자했다. 막연히 한국 경제가 좋아질 거라 생각한 게 아니라, 정말로 확신했다. 나 역시 냉정한 투자자로서의 결정이었다.

 

따라서,

 

 “문재인 정부가 경제를 조져놔서 부동산 가격만 올려놨다.”

 

는 완전히 잘못된 비판이다.

 

블룸버그의 진단 : 그래서 그나마 이 정도

 

다 집어치우고, 정말로 문재인 정부가 경제를 망쳐 놨다면, 부동산 가격이 올랐을 리가 없다. 경제 침체를 우려한 투자자들이 서둘러 부동산을 내다 팔았을 것이기 때문이다(최근 투자자들의 태세 전환을 보면 잘 알 수 있다).

 

부동산 가격’만’ 오른 것도 아니다. 낙관적인 경제 전망을 바탕으로, 주식을 비롯한 자산 가격이 전체적으로 상승하는 과정에서 부동산’도’ 오른 것이다.

 

다른 금융 자산과 달리 부동산 가격 상승이 문제가 되는 이유는, 사회 전체적으로 주거 비용을 상승시키기 때문이다. 그에 반해, 부동산 가격 상승으로 덕을 보는 것은 집주인밖에 없다(주식 등의 경우, 기업의 자금 조달을 수월하게 하여 투자나 고용이 늘어날 수 있다는 순기능이라도 존재한다). 문재인 정부는 이러한 상황에 대한 심각한 문제의식을 바탕으로 부동산 대책을 발표한 것이다.

 

비판자들은 여러 가지 부동산 대책에도 부동산 가격이 폭등했다는 결과에만 주목한다. 그러나, 앞서 말한 대로 부동산 가격에 있어 정부 정책이 미칠 수 있는 영향이란 제한적이다. 한국 경제 규모가 성장하고, 금융 자산의 가격이 모두 오르고 있는 상황에서 부동산 시장만 가격을 억제할 수 있는 정책적 수단은 애초에 존재하지 않았다.

 

그런데도 문재인 정부에서 부동산 대책을 대대적으로 발표했던 이유는, 가격 상승의 속도를 조절하기 위함이었다. 시장 논리에 의해 올라가는 부동산 가격을 억지로 꺾을 수 없다는 건 당사자들도 알았을 거다.

 

그렇다고 이를 외면하고 방치할 수는 없다. 어그로를 끌어서라도, 과열되는 투자 심리를 견제해야 한다. 지난 정부는 욕을 먹게 되더라도, 옳다고 생각했던 일을 한 거다.

 

어쨌거나 부동산 가격은 올랐으니, 이러한 노력들은 무의미했는가? 아니다. 그렇지 않다. 실제로 대대적인 발표가 있을 때마다 부동산 가격이 오르는 속도가 주춤했기 때문이다.

 

 

블룸버그 통신에서 OECD 국가들을 대상으로 부동산 시장이 얼마나 과열됐는지를 나타내기 위한 인덱스를 만든 적이 있다. 이 인덱스에는 집값 상승 비율(실질가격, 명목가격) 그뿐만 아니라, 집값 대비 렌트 비용, 집값 대비 국민 소득, 그리고 부채 증가율 등 총 5가지 요인이 반영된다.

 

이 인덱스에 따르면, 부동산 과열 정도가 가장 심한 국가는 뉴질랜드다. 한국은 전체 30개국 중 17위다. 다른 OECD 국가들과 비교했을 때 한국 부동산 시장 과열 정도는 딱 절반 수준이었다.

 

세부적으로 살펴보면, 집값 대비 렌트 비용이나 소득 수준은 다소 낮은 편이었다. 이건 의외였던 부분이다. 여기에는 전세제도의 특수성, 극심한 수도권 아파트와 전국 아파트 간의 가격 격차들이 제대로 반영되지 않았기 때문일 수도 있다.

 

그러나, 가격 상승면에서 봤을 때도 20% 이상 상승한 다른 나라들에 비하면 한국 부동산 시장의 가격 상승폭은 그다지 큰 편이 아니다. 다시 말해, 다른 선진국들과 비교했을 때 한국 부동산시장이 그렇게 과열된 편은 아니라는 것이다.

 

소맥잔에 말린 경제

 

한국 부동산 시장에서 가장 우려스러운 부분은 부채 증가 속도이다. 조사 대상국 중 가장 높은 수준인 3.1%를 기록했다.

 

참고로, 윤석열 정부 들어 부동산 시장의 가장 큰 변화는 가계 대출을 완화한 것이다. 생애 최초 주택 구입 시 대출 한도를 6억으로 늘렸을 뿐만 아니라, LTV, DSR 등도 대폭 완화했다. 대출 관련 규제를 풀어, 주택 구입을 더 쉽게 해주겠다는 것이다. 한국 경제의 가장 큰 뇌관인 가계대출을 풀어 줘서 도대체 뭘 하겠다는 건지 난 잘 모르겠다.

 

공교롭게도 이 글을 작성 중인 당일, 윤석열 대통령은 취임 100일 기자회견에 나와 폭등한 집값과 전셋값을 안정시켰다는 것을 주요 업적으로 내세웠다. 종부세를 낮추고 대출 규제를 풀어줬더니 집값이 알아서 잡혔다는 것이다.

 

 

다시 한번 말하지만, 부동산 가격은 정부 정책이 아니라 경제 성장에 따라 결정된다. 부동산 가격을 떨구는 가장 확실한 방법은, 경제를 조져놓는 것이다.

 

환율, 인플레이션, 경제성장이 급속도로 나빠지고 있는데, 이 모든 게 부동산 가격을 잡기 위한 빅 피처를 위한 거였다니… 그게 진심이라면, 지금 집을 사려는 사람, 특히 투자 용도로 집을 구입하려는 사람은 상대가 누군지를 다시 한번 생각해 봐야 한다. 상대는 부동산 가격 하나 잡기 위해서라면, 국가 경제를 통째로 폭탄주에 말아 먹을지도 모르니까.